土地价格测算方法课题.pptxVIP

土地价格测算专题（以商住用地为例）附件2二法均为获得楼面地价，以其作为土地价格测算的标准（根据容积率不同，会导致土地成本不同）市场比准法通过参照市场上相似项目的楼面地价，通过关联系算，测算项目楼面地价步骤：选取参照项目建立关联系数楼面地价测算选取参照项目：根据出让时间相近，地块区位相近，以及土地性质相同等三大原则选取参照项目，获取其楼面地价【市场比准法：STEP1】注：若当年无土地出让，则须在已有出让年限的地价基础上计入相应的增长率（5%-10%）新都集团地块天元置业地块城郊置业地块案例潭土网挂[2011]014号潭土网挂[2012]004号潭土网挂[2012]032号土地受让方湘潭城郊置业有限公司湘潭新都房地产开发有限公司天元置业有限公司土地性质商住用地商住用地商住用地成交价（万元）5546522411520占地面积（㎡）7557.521741248000容积率36.22.5成交日期2011-06-292012-02-172012-11-16建筑面积（㎡）22671107954.4120000单位地价(万/亩）489.25200.03160.01楼面价（元/㎡）2446.30483.91960.00按5%的增长率得出2014年楼面价3081.63564.431058.40参照项目从区位、规划、交通等八项因素与本项目进行比较，根据拟合程度获取比较系数，最终获得各项目土地的综合比较系数计算公式：权重*拟合程度=比较系数拟合程度取值范围：0-2比较系数：越接近“1”代表与本项目约相似建立关联系数：通过区位、景观、交通等多方面与本项目进行比较，得出各方案比较系数【市场比准法：STEP2】评估因素权重城郊地块新都地块天元置业地块拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区位因素20%1.50.30.80.160.80.16生态景观15%0.80.120.90.1350.90.135区域规划15%0.90.13510.1510.15地形地质10%10.110.110.1容积率10%10.11.60.160.90.09交通状况10%1.60.160.90.090.90.09宗地规模10%10.110.11.20.12公建配套5%1.50.0750.80.040.80.04商服设施5%1.60.080.70.0350.70.035加权分100%1.170.970.92根据比拟系数，相似度越高，权重取值相应提高通过参照项目的楼面地价，结合比准系数以及各自权重，进行加权平均，得出项目2014年商住用地楼面地价为1366.62元/平方米楼面地价测算：通过参照项目的楼面地价，结合比准系数，经过加权求和的方式，测算出本项目楼面地价【市场比准法：STEP3】对比案例均价（元/平方米）比准得分权重本项目价格（元/平方米）城郊地块3081.631.1725%770.40新都地块564.430.9740%225.77天元地块1058.400.9235%370.44　项目比准价格1366.62本项目地块容积率按3来计算，2014年土地价格为：土地价格=楼面价×容积率×666.7÷10000=273.3万/亩假设开发法通过现有在售楼盘价格盘点，推算出项目进行二级开发的房价，进而反算出不同投资利润率情况下的楼面地价步骤：选取参照项目建立关联系数测算二级开发房价预估未来入市房价预算项目成本反算楼面地价选取参照项目：根据距离本项目较近，为在售楼盘、产品较高档等原则，选取三大参照楼盘，盘点其现实售价【假设开发法：STEP1】　纳帕溪谷东方名苑二期中央一品新都汇位置岳塘湖湘西路西侧（交警支队旁）岳塘岳塘区河东大道与双拥中路交汇西南角（职业技术学院旁）板塘铺步步高往岳塘区政府旁边九华示范区学府路一号占地面积(㎡)2000001880948279042000建筑面积(㎡)5800000600019305050350000产品特征水景地产,公园地产,花园洋房江景地产创意地产,国际化社区现时售价（元/㎡）4800510042003700选取参照项目遵循原则：产品较高档为在售楼盘距离本项目较近建立关联系数：从区域、景观、交通等八项因素拿本项目与参照项目进行比较，得出比拟系数【假设开发法：STEP2】比较内容权重纳帕溪谷东方名苑二期中央一品新都汇拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数社区景观20%1.20.2410.20.90.180.60.12外部环境15%0.80.120.90.1350.60.091.10.165建材设备15%10.150.90.1350.90.13510.15区域位置10%1.20.121.20.120.80.080.90.09开发商品牌10%0.80.080.90.090.90.090.80.08房型设计10%10.10.