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第十一章 项目管理经费收支预算 第一节 测算说明 本报价用成本法进行测算。编制依据文件如下： 1、建筑给水排水设计手册（中国建筑工业出版社出版） 2、《***物业管理招标文件》 一、关于前期费用问题 前期费用是指物业管理单位正式入驻小区前应开发商邀请进行协助销售、现场管理、培训、咨询等工作所需的人员人工费用、设备费用、服务费用等，具体金额由我分公司和开发商协商确定，不在本次物业收支测算范围内。 二、关于开办费问题 开办费是指物业管理单位正式入驻小区到小区业主入伙开始有物业管理收入时的管理处所需的人工费用和办公费用等。正式入驻时间为业主入伙前两个月。有关开办费的具体事宜将来在合同中另行协商。 三、日常物业管理费用构成 1、人工费用 2、行政办公费用 3、公共设施、设备维护费 4、环境清洁物料消耗费 5、物资装备折旧费 6、物资装备摊销费 7、绿化维护费 8、消杀费 9、停车场管理费 10、不可预见费 11、税费 物业管理收支采用包干制，由管理处自负盈亏。 四、其他收支 1、根据《招标文件》规定，电梯费不含在物业管理服务费中，另外收取，因此另行测算。 2、根据《招标文件》规定，公共能源费不纳入物业管理费中，按实际发生的费用每户分摊来收取。其测算另外进行。 第二节 物业管理收支测算与报价 一、物业管理月收入测算 1、测算物业管理费用月收入（假设业主入伙率60%，空置房按70%收费）： 类型 面积 单价 收入 说明 多层住宅 107775.62 0.7 46171.08 收入=面积×单价×(60%+40%×70%)×收缴率0.9 小高层 119339 0.7 51124.83 高层 302024 0.7 129387.08 会所 14500 1.3 11536.20 学校 10083 0.7 4319.56 幼儿园 3203 0.7 1372.17 商铺 63333 1.3 50387.73 合计 620257.62 294298.64 2、停车场收入测算 按照惯例及当地市场价格，住宅区共用室内车库的车位收费标准冬季3个月为500元/辆.月，室内其他时间为200元/辆.月，室外的车位收费标准为120元/辆.月。按照招标文件，***一期的室内车位为1733个，室外车位为706个（含别墅262个），若车位产权为开发商所有，并委托物业管理公司经营和管理，按行业惯例，物业管理公司和发展商五五分成。假设前期车位的停放比率为50%，则一期车位月总收入为(500×1733×3/12+200×1733×9/12+120×706×9/12) ×0.5/2=135028.75元。 二、物业管理月支出测算 序号 项目 费用 说明 1 人工费用 277,900 见附表一 2 行政办公费用 26,420 见附表二 3 公共设施、设备维护费 34,896 见附表三 4 环境清洁物料消耗费 7,418 见附表四 5 物资装备折旧费 7,317 见附表五 6 物资装备摊销费 21,610 见附表六 7 绿化维护费 10,500 综合测算 8 消杀费 2,450 综合测算 9 停车场管理费 12,060 综合测算 10 不可预见费 4006 上述八项的1% 11 税费 21308 上述九项的5.2% 合计 425,885 附表一：月工资明细表 单位：元 部门 岗位 人数 月工资 工资 管理人员 主任 1 4,200 4,200 主任助理 1 3,600 3,600 会计 1 1,600 1,600 出纳 1 1,400 1,400 事务助理 8 1,200 9,600 文化干事 1 1,300 1,300 安　全 交通部 部长 1 2,500 2,500 班长 4 1,400 5,600 组长 12 1,200 14,400 保安员 126 900 113,400 工　程 技术部 部长 1 2,800 2,800 机电队长 1 1,500 1,500 工程队长 1 1,500 1,500 机电维修工 14 1,000 14,000 工程维修工 34 1,000 34,000 环　境 管理部 部长 1 2,200 2,200 班长 4 1,000 4,000 保洁员 80 600 48,000 绿化工 9 600 5,400 后　勤 服务部 厨师 3 1,500 4,500 厨工 4 600 2,400 工 资 合 计 277,900 备注:上述人员工资包含保险、福利等费用。 附表二：月行政费用表 单位：元 项目 月支出 说明 行 政 费 用 办公用品 8,27