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集体建设用地入市的探索与思考 1.引言 推进集体建设用地入市，建立城乡统一同质同价的建设用地市场，对于贯彻落实十八届三中全会《决定》，促进经济社会可持续健康发展具有十分重要的意义。苏州作为全国最早的集体建设用地入市试点城市，历经20余年的探索实践逐步形成了国有土地和集体土地优化城镇土地资源配置集体建设用地 维护集体土地所有权者合法权益对集体建设用地的产权代表、流转程序、审批权限和方式、流转收益的分配等作了详细规定这一做法被专家们称为“苏州模式” （3）集体建设用地入市调整阶段（严格入市）。1997年《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》，要求用世界最严格的土地管理制度严格保护耕地，严格控制建设用地。集体建设用地流转最低保护价。随着，，推动土地资源合理配置，维护农民利益并提高农民收入，实现城乡协调发展市场不可能与集体非农建设用地市场分割而孤立存在，二者只有统一才有利于市场发展和土地资源配置。集体非农建设用地市场是整个土地市场的有机组成部分，是城镇土地市场最终走向成熟和完善的必要前提探索集体建设用地流转，但在具体实施过程中，仍存在一些问题。 立足于集体经济的可持续发展和农民的长远生活保障,集体建设用地流转的收益分配进行了探索，行市、镇三级分成体现土地所有权者和使用权者的合法权益调研，推行集体建设用地流转，收益管理在收益分配中为村集体经济组织或乡镇集体经济组织。党中央、国务院先后下发文件明确集体建设用地流转。 2003年，中共中央、国务院《关于做好农业和农村工作的意见》（中发[2003]3号）提出，“通过集体建设用地流转、土地置换、分期缴纳土地出让金等形式，合理解决企业进镇的用地问题，降低企业搬迁的成本”。2004年，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）对集体建设用地流转的条件和范围首次进行了明确。 中共中央、国务院《关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》(中发[2009]1号)对规范集体土地流转、加强农村建设用地管理等提出了具体要求。国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见（国土资发[2009]27号）中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定2014年中共中央、国务院《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》(中发[20]1号)引导和规范农村集体经营性建设用地入市。有关部门要尽快提出具体指导意见，并推动修订相关法律法规。各地要按照中央统一部署，规范有序推进这项工作。建立城乡统一的建设用地市场解城乡推进新型城镇化发展集体建设用地存量，提供空间目前在城市及周边地区，以旧村庄、旧厂房、旧物业等形式存在的集体建设用地规模。激活这部分存量能够减少建设用地增量，减少闲置土地数量，突破制约经济发展的土地瓶颈腾出产业发展和城化的新空间提高土地利用集约程度，土地效益相对于国有建设用地，集体建设用地的利用因缺乏法律保障，开发相对无序、产业也相对低端，土地低效配置现象十分突出。完善集体建设用地制度，激发民的积极性，将以前零星分散的土地集中起来进行统一开发，实现土地单位面积产出大幅跃升。加快，促进产业转型通过改变建筑密度、容积率和完善配套设施、增加绿地面积等方式，集体建设用地改造，挖城市资源潜力，丰富城市社区内涵，优化城市功能布局，实现建筑与人、产业、文化、生态的充分融合。，可以因地制宜淘汰落后产能，腾出空间引进项目，就地实现产业结构的优化升级。拓展投资渠道，优化投资模式集体建设用地上的城市更新将在很大程度上优化现有的投资模式，有效缓解政府面临的债务风险，促进城市的均衡和可持续发展。如果能够用活集体建设土地存量，允许土地用于抵押，城乡结合部农村集体将有更大的财力或者更灵活的方式来增加基础设施领域的投入。基础设施投资主体的多元化，也可以缓解政府作为单一投资者带来的资金压力，同时又因地制宜地实现了城市公共设施的升级。增加农民收入，扩大消费需求在集体建设用地上展开的工业化、城市化，实际上创造了不同于当前政府主导的征地城镇化模式的利益分配机制。农村集体建设用地直接进入非农使用领域所创造的土地级差收益将被保留在内部，由于保有土地集体所有权，农民能长久享有土地级差收入。1）苏州模式古田模式允许依法取得的集体非农建设用地进行有偿有限期转让、出租、抵押等。3）准国有化模式城市建成区内的大部分土地所有权仍为集体所有，但集体已不能自行决定其土地使用权的流转，而必须在局的统一安排下进行流转。 对依法取得的农村集体非农建设用地使用权可以在不改变集体土地所有权的前提下进行转让、出租和作价入股，但流转的集体建设用地不得举办大型娱乐和高档房地产开发项目。古田模式特点：在本集体内部流转，则不改变集体土地所有权，只需经所有者同意并到局办理变更登记即可；在本集体外部流转，则需将集体土地所有权转为