小产权房合法化及其实现路径.pdf

小产权房的合法化及其实现路径 3 内容摘要 我国存在大量的“小产权房”，该类房屋的流转为法律所禁止，购房者的权 益得不到切实的保护，引发很多诉讼纠纷。“小产权房”问题该如何解决，国家 没有有效的对策。笔者在本文中对此问题进行研究，提出对“小产权房”问题的 见解。 本文共分为三个部分，约 1.7万字。 第一部分“小产权房”概述。本文所称“小产权房”仅指建造在农村宅基地 上对本集体以外的人转让的房屋。它价格便宜，买卖程序简单，房屋买受人的利 益不受法律保护。“小产权房”的出现有社会经济和制度两方面的原因。社会经 济方面的原因包括我国住房改革和城市化快速进程中住房供给结构不平衡，房价 居高不下、土地价值凸显，“小产权房”背后存在多方利益博弈。制度方面的原 因包括二元分治的城乡土地制度，城乡二元的户籍管理制度，社会保障体制不完 善，城镇保障住房发展缓慢。 第二部分“小产权房”合法化的理论探索。《宪法》规定集体所有土地转化 为国有土地的途径只有一个，即国家征收，“小产权房”的转让是通过房屋买卖 改变了集体土地的性质；《土地管理法》规定当土地用途发生改变时应该进行变 更登记，因迁移的原因停止使用土地时人民政府有权收回土地使用权，使“小产 权房”缺乏转让条件；依照《物权法》确立的物权公示原则，不动产物权须经过 登记才能生效，“小产权房”不具有登记条件、无法进行登记，其转让行为不发 生物权效力。理论界关于“小产权房”主要有两种态度：“小产权房”非法说和 “小产权房”正当说。笔者赞成后者，建造在宅基地上的房屋在不危及房屋所有 权人基本住房保障的条件下，其转让具有正当性。“小产权房”的合法化的可能 性：《宪法》规定土地使用权的转让问题可以依照法律的规定转让，可见“小产 权房”合法化并不违宪；《土地管理法》规定农民转让住房后再申请宅基地的不 予批准，但没有直接禁止农民转让房屋；《物权法》规定的平等保护原则对国家、 集体、私人的物权进行平等的保护，为“小产权房”合法化留下了法律空间。十 七大提出的户籍制度改革为“小产权房”的合法化提供了有利的政策条件。都江 西南政法大学硕士毕业论文 4 堰市的个体化“联建”为“小产权房”合法化提供了现实支撑。 第三部分“小产权房”合法化的路径。“小产权房”合法化坚持意思自治和 国家适度干预原则以及土地的保障性价值与财产价值相结合原则。合法化的前提 设置要求主体明确以及权力内容明确；适用范围：因继承、赠与等合法方式形成 的一户多宅或农民在城镇购房后农村住宅闲置；具体的程序：农民要出卖住房先 在集体内部进行转让，如果没有人购买，即可向集体以外的人转让；“小产权房” 转让后的利益归农民个人所有。“小产权房”的合法化将给转让住房的农民增加 收入，解决农村住宅闲置问题和我国住房供给不平衡问题，有助于实现物权平等 保护原则。 本文以“小产权房”概念、产生原因为线索，分析了“小产权房”合法化的 法律障碍，论证了“小产权房”合法化的可能性，在吸纳和批判已有理论研究成 果的基础上提出了笔者自己对“小产权房”合法化的新思路。 [关键词]小产权房；农村集体土地所有权；宅基地；宅基地使用权 小产权房的合法化及其实现路径 5 Abstract There are a large number of small property right In China , the class housing circulation prohibited by law, the rights and interests of buyers can not get practical protection, caused many lawsuits. Small property right problem how to solve, countries do not have effective countermeasures. The author in this article conducts the research on this question, put forward the view of small property right problem. This article altogether is divided into three parts, about 17000 words. The first part of small property right overview. Small property right mentioned in this paper only refers to