20070330三年发展规划广州(定稿)精编.ppt

2006年广州市土地、商品住宅市场情况分析 历年政府供应量均未按年初计划完成，土地供不应求，将进一步推高住宅售价； 在国家宏观调控影响下，土地集约化程度越来越高，资源进一步集中于大型开发商手中，行业将进行重新洗牌。 为战略的实施，我们还须 城花 蓝山 花城 万科城 金色家园 2006年初 2007年初 2008年初 2009年初 2005年 16.53 9.08 13.83 11.89 7.24 34.44 19.54 3.54 15.55 15.55 13.00 6.35 3.49 3.49 3.49 1.10 5.77 5.77 14.71 14.21 14.21 10.58 4.03 4.03 3.55 43.39 43.39 35.06 26.53 2010年初 10.50 92.6 2.07 14.71 8.98 城南地块 荔景家园 天景家园 东平项目 龙津中路 金沙洲项目 1.58 2.53 1.68 1.43 0.47 13.29 10.50 小计：145 小计：85 小计：39 （单位：万平方米） 万科城北项目 17.6 8.8 2007年要落实能在2008年补充40万平方米、2009年补充100万平方米，总计140万平方米的可售资源，按开发量占储备量80%预计，总计需增土地储备175万平方米，按地价4000元/平方米、50%合作、2007年支付66%地价计算，共需投入23亿元资金。 8.8 5.86 5.86 江湾东新项目 土地储备需求分析 广州公司用了四年的时间，完成了“求生存”的创业期，正在进行“多项目”的经营期，准备进入“高速发展”的管理期，“思变”是适应未来发展的基础：“思考”是当务之急，以迎接经营理念的转变、管理思路的转变、运营模式的转变和操作方法的转变；“精细致远”是转变的方向；实现“有质量的增长”是最终目标。 会思考的执行力 为战略的实施，我们还须 THE END 富力、合生包含商业 人均GDP均按常住人口口径统计，数据来源于网上搜索所得。 由图表可见，消费的稳定增长和投资的良好态势，给广州未来宏观经济增长提供了稳定的推动力。 国民生产总值及人均GDP保持稳定攀升的增长态势，为房地产市场的发展提供了强有力的支撑，其中06年的人均GDP预计将超过10000美金（户籍人口），标志着广州市已开始迈进发达地区状态，另外，广州市人均可支配收入不断增长，恩格尔系数不断下降，将继续拉动对住宅产品的需求。 外部经济环境的健康成长，为房地产市场发展提供了良好的基础。 从土地供应量与住宅供应量上分析，一手地仍然紧缺，同时，当年住宅成交量远高于供应量 ，说明二手土地正在快速消化中，我们需要抓紧机会。 供应结构改变：商品房供应中政府保障型住房(20%)及限价型商品房(37%)共计占57%，其他市场商品房占43%；其中总供应量的70%为90平米以下住房； 供应区域变化：以花都、南沙、萝岗、番禺等城区外围区域为主（占64%），中心城区6区供应量将下降，且更多集中在白云北部近郊区域； 供 需 影 响：从需求上看，政府保障型住房、政府调控商品房，由于行政手段控制的较低的价位，将有效刺激需求，放大市场需求量；从修正后的供需对比来看，未来三年，广州市场仍将保持供不应求的局面，其中，06、08两年缺口较大； 在国家新政压力下，广州市06年度的土地出让计划总量、实施总量较前两年都有了较大的增长，其中部分地块事先并未列入其年度计划中。 但从历年推出比例看，土地实际供应量均不足计划的五成，2007年按计划的五成预计，实际推出量也仅在750万平方米左右，仍将满足不了市场的需求，在一定程度上将继续拉动商品住宅成交价格。 此外，在国家宏观政策调控下，从土地拍卖市场来看，中小型发展商正在逐步退出市场，土地成交更集中于大发展商，土地集约化程度越来越高。 对于广州公司未来的三年发展，在土地储备上必须要有大的突破，一是牟取土地增值带来的超额利润，二是为广州公司在本土市场上获取更大市场占有率提供资源基础。 统计口径：不包括通过公开方式出让的原国有、集体单位的二手地。 中年之家：集团最新细分客户中已增加此类? 与集团联系，对于婴儿潮还没有定论，故有修改 备注：如纯粹住宅储备，合生及富力储备量也在100万左右？何卓 说明： 04年数据在网上搜索所得，05年网上搜索数据与营销部之前提供数据有一定出入，故表中05年数据以营销部提供数据为准。 广州公司土地储备含新增的万科城北项目17.6万平米。 四大本地老牌发展商在土地储备、项目操作效率、项目区位等方面都有较大优势，广州公司要进入市场占有率前三名，面临着巨大的挑战。 说明：区域市场选择经与何卓沟通，建议调整旧城西及旧城中心作为重点战略区域，至于白云山南湖区域，按广州市