江油富乐领江项目可行性分析论证研究报告.docVIP

江油富乐领江项目可行性研究报告 2012年7月  目 录 一、江油房地产市场现状 1、江油城市印象 江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南。距离绵阳市30公里，成都160公里。市幅员面积2719平方千米。耕地面积67万亩。总人口87.76万人，人口密度322人/平方千米，其中城市人口31万人。处于属亚热带湿润季风气候区，江油以平坝和丘陵的地貌为主，自然条件优越，是国家重要的商品粮基地,能源基地，冶金基地，建材基地。据统计江油城市规模居四川前十（包括地级市）属中等城市。是唐代大诗人李白的故乡，一座风景如画的历史文化名城，也是位于成都经济圈北端的一座正在崛起的新兴工业城市、旅游城市，素有“李白故里，九寨门户，蜀道咽喉，华夏诗城”之称,现由绵阳市代管是国家三线建设的重点地区之一，境内40余家国有大中型企业和科研机构奠定了坚实的工业基础和科研基础。近年来，江油市综合经济实力不断增强。201年，全市实现地区生产总值178亿元、增长16% 3、未来房地产市场展望 整体宏观经济和房地产宏观调控继续保持对市场的影响； 一、二线城市市场购买行为受到抑制，将有部分购买力被挤压到三四线城市。 江油市公布2012年新建住房价格控制目标：江油城区2012年新建住房价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增涨幅度以内，同比增幅低于12% 江油市住宅土地使用年限只有50年，即使调控政策放松，这可能还会影响外地投资客的投资意向 综合结论：江油作为工业重镇和历史文化名城，工业经济和商贸经济实力较强，加上震后重建工作的推动作用，江油房地产市场具有较强的需求基础。 二、项目概况 1、项目地块的地理位置、周边概况 本项目位于江油市东部，涪江东岸，涪江一桥以北，宝成铁路以西，属三合镇三合场上下街片区。地块东西宽约300米，南北总长约800米，总占地面积约20万平方米。地块江景资源丰富，外部城市形象破旧，周边市政配套成熟。 2、地块总体技术经济指标 占地面积：174亩 净地 容积率：5.7 建筑面积：852675平方米 项目地块限高:40-80米 绿化率:25-30% 建筑密度:22-30% 地块基本状况:由七个独立地块组成 项目各类型物业构成: 物业类别 面积 （平方米） 住宅 528926 集中商业 63000 街铺 75649 办公用房 76000 车库 4050个 配套 4100 合计 852675 富乐领江一期工程总平图和一期经济指标 一期总规划用地面积：71613.7平方米，107.42亩 规划用地面积(参与容积率和建筑密度计算)：36576平方米，54.9亩 规划用地面积(不参与容积率和建筑密度计算)：平方米 规划总建筑面积：239477平方米 地上计入容积率的建筑面积：211475平方米 住宅建筑面积：164950平方米 商业用房建筑面积：78615平方米 地下建筑面积：28002平方米 容积率：5.8 建筑基地面积：16140平方米 总建筑密度：44% 绿地率：30% 机动停车位：700辆 4：成本测算表： 序号 费用种类 计算基础（平方米) 标准(元/㎡) 总价（元） 备注 （一） 前期及报建规费 239477 136.16元/㎡ 32,607,188 　 1 地勘费 239477 8 1,915,816 　 2 设计费 239477 25 5,986,925 　 3 城市配套费 239477 75 17,960,775 * 4 建筑噪音超标排污费 239477 1 239,477 * 5 开评标服务费 239477 3.17 759,142 　 6 防雷检测费 239477 1 239,477 　 7 气象工程评估费 239477 0.7 167,634 　 8 人防异地建设费用 239477 15 3,592,155 * 9 消防检测费 239477 0.4 95,791 　 10 施工图审查费 239477 1.4 335,268 　 11 城建档案保管服务费 239477 1.99 476,559 　 12 白蚁防治费 239477 1.5 359,216 * 13 房地产测绘费 239477 2 478,954 　 （二） 建安及配套工程费 239477㎡ 2153.94元/㎡ 519,372,002 　 1 土建安装 239477 1800 431,058,600 　 2 工程监理费 239477 6 1,436,862 　 3 室外道路管网 239477 100 23,947,700 　 4 环境景观工程 239477 100 23,947,7