沈阳万象城精编.ppt

根据沈阳市商业局统计，截至2007年初，沈阳商业网点总面积约1100万平米。总面积包含市区和郊区零售、餐饮服务和批发物流三大类，具体为百货、购物中心、餐饮网点、批发市场、商品交易市场、物流基地以及乡镇商业街等 虽然总面积大，但有较大部分为批发市场、物流基地，实际人均拥有的商业零售面积仅0.8平米，低于北京2004年年底0.9平米的水平。 从引领零售市场的主要商业类型看，截至2007年4月，沈阳的百货和购物中心共有15个，总供应为96.6万平米，人均0.137平米；低于北京目前的353.6万平米和人均0.295平米水平。 虽然五洲商业广场、兴隆大家庭、沈阳春天等采取店中店的形式，与购物中心的经营模式相同，但还是侧重于服装服饰的零售，餐饮、娱乐少，也并未完全带来消费体验的改变。 万达商业广场虽然体量大，但各大主力商户为独立建筑，彼此间缺乏联动性，而且以专业店为主，服饰零售、餐饮、娱乐比例低，并不能算购物中心。 从整体看，在沈阳经济快速发展推动下，沈阳的商业从总量和商业类型上还有较大的提升空间。 沈阳各类商业比例 （2007） 宏观环境——城市商业分析 由于本项目未来发展方向主要是购物中心，竞争对手将主要是百货和购物中心。在此主要对购物中心和百货加以研究，批发市场、家居建材市场和底商将不是此次的研究重点。 根据现有和未来百货、购物中心较聚集的区域，沈阳目前有以下6大商圈： 太原街商圈 中街商圈 北站商圈 五里河商圈 北行商圈 铁西商圈 商圈分布图 五里河 北站 太原街 本项目 中街 铁西 北行 市级商圈 区域商圈 社区型商圈 宏观环境——沈阳商圈分析 市级商圈：太原街商圈、中街商圈、长江街商圈区级商圈：北市商圈、北站商圈、铁百商圈专业商圈：五爱商圈、三好街商圈、南塔商圈特色商圈：西塔商圈 商圈主要特征 商圈名称 商圈地位 位置 现有百货购物中心（平米） 主要特征 太原街 市级商圈 和平区 391,400 以中华路和太原街为主； 成熟商圈，聚集有7个百货和购物中心，以中兴和新世界为代表，商业氛围浓厚； 历史悠久，也是沈阳最早形成的高档购物区域，类似于北京的王府井； 不仅是沈阳人购物目的地，还是周边城市高档购物的目的地，辐射沈阳和周边城市。 中街 市级商圈 沈河区大东区 439,000 以中街步行街和小东路为主； 成熟商圈，聚集有5个百货和购物中心，以兴隆大家庭和新玛特为代表； 历史悠久，但档次为中档和中高档，缺乏高档项目； 有较多服装小商品市场，消费群体主要以沈阳中等收入人群为主，品牌货单价不高，无国际一二线品牌，类似于北京的西单。 北站 区域型商圈 沈河区和平区 91,000 依托于北站的商务办公区得到发展； 并不是成熟商圈，还处在发展起步阶段，目前只有一个卓展购物中心； 未来随着北站金融商贸开发区的发展，具有一定的发展潜力； 除吸纳北站商务区的商务人群，还将吸引部分其他区域的人群，主要是北部区域。 五里河 区域型商圈 和平区沈河区 15,000 依托于五里河区域的高档居住氛围和近年新发展起来的浑南中高档居住区； 处于发展的起步阶段，目前只有一个西武百货； 未来发展主要依托于五里河高档居住、商务办公以及浑南居住氛围的发展； 主要吸纳南部的购物需求； 北行 社区型商圈 皇姑区 30,000 主要为周边社区提供便利的服装服饰购物场所，辐射范围局限于皇姑区内； 商业氛围一般，目前只有千盛百货，为中等档次； 由于区域商务和居住氛围发展慢，又缺乏辐射影响力，商业发展慢； 铁西 社区型商圈 铁西区 45,000 主要为周边区域提供便利的购物场所，主要辐射铁西区和于洪区部分； 商业氛围一般，目前有铁西百货和铁西友谊购物中心，档次为中档； 由于铁西原有工业项目迁出，腾地发展住宅项目，未来人口增长快，有较好发展前景，但依然主要服务周边区域。 宏观环境——沈阳商圈分析 项目选址 ——城市综合体分布 华府天地 恒隆广场 西武百货 华润中心 新世界国际会展中心 新华国际金融中心 新世界百货3店 新玛特 沈阳商业城 中兴商厦 新世界百货 伊势丹百货 卓展购物中心 美美百货 大悦城 恒隆广场 罕王百货 0101流行馆 新玛特 泛华广场 亿丰广场 世茂。五里河 保利达广场 世纪华丰 华润中心 皇朝万鑫 茂业中心 佳兆业项目 嘉里中心 领先国际 裕景项目 恒隆广场 新华国际 华府天地 国际金融中心 东北世贸中心 沈阳天地 龙之梦 协和广场 万达新天地 万达广场 华强广场 目前沈阳的城市综合体主要分布在金廊沿线及各主次级商圈周围，多数集中在市中心区域。 太原街 中街 北站CBD 泛铁百 商圈 沈阳新天地 诚大数码 南塔商圈 三好街 商圈 新夏宫 金 廊 项目选址——城市概况——城市商圈 从国际一二线品牌分布来看，主要分布在太原街、北站和五里河商圈，中街数量极