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烟台商品砼调研报告 在烟台地区建立商品砼搅拌站可行性报告 二零壹壹年十月月十六日 第一章项目考察的理由 一.项目考察理由 1．商品混凝土近十年来在我国发展十分迅速，连年来投资商品砼搅拌站效益客观，投资回报率大大超过了社会平均投资回报率，我们调查小组通过对相同投资规模情况下调研得知：建钢构加工厂、材料、产品生产加工厂等不同投资行业的投资机会、市场及投资收益率论证比较，认为投资搅拌站优于其他投资主要在于：投资回报率高，投资回收期短，市场风险小，市场前景好，可实现持续发展，属于国家和地方鼓励发展行业，具有宽松的政府和市场环境。 2.从产业政策上，商品砼符合国家和烟台技术政策和产业要求，符合保护环境、可持续发展的要求。 3.在建站区域方面，我们通过对混凝土推广普及较好的城市进行比较分析人为：烟台莱山、福山、开发区、蓬莱等2003年开始城建以来，政府投资开发力度大，商品混凝土市场空间需求在稳步上升，空间大，可持续发展后劲强，能够获得良好的投资回报。 4.在烟台建立搅拌站，从项目本身讲，能够获得良好的经济效益；从行业和国民经济来讲，符合国家和地方产业政策，是个良好的投资机会。 第二章市场调查与研究 一．国内商品砼现状与国家政策背景 1.国内商品砼现状 商品混凝土亦称预拌混凝土或商品砼，它的产生和出现可以说是混凝土发展历史上的一次“革命”，是混凝土工业走向现代化和科学化的标志。商品混凝土的实质就是把混凝土这种主要建筑材料从备料、拌制到运输等一系列生产环节从传统的施工系统中游离出来，成为一个独立经济核算的建筑材料加工企业——预拌混凝土厂或混凝土公司。 《烟台市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中明确指出，烟台市将按照要素集聚、土地集约、区域协调的发展原则，坚持新区开发和老城改造相结合，加快牟平区、高新区发展，建设东部新城；打造八角增长极，带动中心城市向西扩展；加快山南城区建设，带动栖霞北部区域发展；适时调整行政区划，拓展城市发展空间；高标准抓好“一山两河”（大南山、夹河、辛安河）、“一线三岛”（海岸线、芝罘岛、崆峒岛、养马岛）和套子湾、芝罘湾、四十里湾的开发建设，加快市区融合步伐，提升完善城市整体功能和形象。 2.、烟台市规划发展目标 1.人口规模 2010年末，烟台市区人口178.9万人，到2015 年中心城市人口将达到200 万人以上。 其中烟台开发区、福山区、蓬莱市总人口达100万左右，占地面积1800多平方公里。 2.用地规模 2011年，烟台市区土地供应总量为3051.59公顷，其中商服用地503.93公顷；工矿仓储用地913.39公顷；住宅用地1229.25公顷（包括廉租房用地11.19公顷，经济适用房用地80.02公顷，商品房用地1138.04公顷）；公共管理与公共服务用地278.3公顷；交通运输用地108.02公顷；特殊用地18.70公顷。 在供应布局方面，芝罘区建设用地供应量为532.88公顷，占供应总量的17.46%；福山区建设用地供应量为834.11公顷，占供应总量的27.33%；莱山区建设用地供应量为483.82公顷，占供应总量的15.85%；牟平区建设用地供应量为211.06公顷，占供应总量的6.92%；经济技术开发区建设用地供应量为726.43公顷，占供应总量的23.81%；高新技术产业园区建设用地供应量为263.29公顷，占供应总量的8.63%。 3.房地产市场供需情况分析 2010年，烟台市商品房施工面积3171.47万平方米，同比增长20.88%；新开工面积1153.05万平方米，同比增长10.82%；商品房竣工面积918.9万平方米，同比增长26.31%；销售面积755.82万平方米，同比增长27.84%；销售额343.92亿元，同比增长28.86 %。 2011年1－5月份，烟台市商品房施工面积2971.9万平方米，同比增长44.55%；新开工面积809.1万平方米，同比增长34.63%；竣工面积328.7万平方米，同比增长33.56%；销售面积233.2万平方米，同比增长14.43%。 从市区情况看，2011年1-5月份房地产开发完成投资94.4亿元，施工面积1584.2万平方米，新开工面积408.5万平方米，竣工面积212.9万平方米，同比分别增长27.74%、30.47%、27.3%、23.21%；销售面积129.1万平方米，同比增长11.97%。 从中心区（芝罘、莱山、开发）情况看，2011年1-5月份房地产开发完成投资52.5亿元，施工面积874万平方米，新开工面积215.7万平方米，竣工面积107.2万平方米，同比分别增长11.23%、55.38%、28.16%、17.29%；销售面积