市调20120615_山西长治君临国际街区项目发展(市场篇)2精编.ppt

君联天成—— 即将缔造长治新型城市化的现代生活 1 本次报告思路框架如下： 项目发展价值定位 核心问题分析 商用物业基础研究 物业组合研判 项目本体分析 总体开发策略 机会背景 整体市场定位 分功能定位 住宅物业基础研究 住宅物业研判 潜在客户分析 需要解决的问题 明确项目属性 开发成本估算 财务效益分析 投资测算分析 总体发展策略 物业开发策略 运营模式建议 产品发展建议 组合筛选 方案对比 做什么？ 怎么做？ 是什么？ 如何解决问题 发展策略及定位体系 价值挖掘 启动区选址及开发策略建议 物业发展建议及运营模式 酒店物业研判 公寓物业研判 办公物业研判 商业物业研判 Part 3 市场篇 3 住宅市场分析 大市格局分析 竞争市场分析 后续竞争分析 潜在客户分析 大环境：房地产发展滞后于城市建设的水平，房地产还处于初级发展阶段，市场不规范（小产权房众多），未来发展具有较大空间 2011年长治房地产开发投资总量约54亿元，跃居全省第四，同比增长64.1%，增幅位于全省第一。 长治房地产投资占固定资产投资的比重小，远低于太原、大同、阳泉，房地产开发市场化程度不高， 房地产发展跟不上城市建设的步伐。 长治市房地产处于初级阶段，市场不规范（小产权房众多），房地产市场仍有较大发展空间。 2006-2011年长治市固定资产投资和房地产投资变化表 （万元） 数据来源：长治市统计年鉴 数据来源：各市县统计公报 长治 太原 大同 阳泉 晋城 朔州 晋中 运城 忻州 临汾 吕梁 城镇固定资产投资 5340073 8522890 5242553 2710191 3893245 3610024 4657531 5498829 4172396 5067179 3998501 房地产投资 327611 2410946 906148 433434 323666 197812 298132 332492 181315 313690 197130 房投占固投比例 6.13% 28.29% 17.28% 15.99% 8.31% 5.48% 6.40% 6.05% 4.35% 6.19% 4.93% 2010年长治及省内其他城市房投及固投对比 (单位:万元） 4 大环境：近年来商品房销售呈上升态势，但市域商品房市场成交量仅为144万㎡，个盘成交量有限，年消化量多在5万㎡以下 06年以来商品房销售额整体呈上升态势，销售情况良好。 2011年，市场整体商品房成交面积达到144万㎡，其中商品住宅为136万㎡。 长治市房地产开发市场呈现出建设规模快速扩张、商品房销售量增速放缓的态势，存量不断增加，长治商品房市场调整空间大。 2006-2011年商品房销售额及增速 （单位：亿元） 　 房地产 开发投资额 商品房 施工面积 销售面积 销售额 待售面积 商品房 住宅 商品房 商品房 住宅 数量 54亿元 638万㎡ 144万㎡ 136万㎡ 42亿元 118万㎡ 99万㎡ 同比增长 64% 27.5% 17.9% 19.2% 32.4% 179.2% 203.3% 增幅 较2010年 40% -27.1% 12.4% -14.2% 22.7% 61.9% 20% 2011年长治市商品房市场运行基本情况 2011年长治市典型个盘年度成交情况 　楼盘 成交量（万㎡） 世纪豪庭 约4 潞安颐龙湾 约9－10 滨河城上城 约4 中港浅水湾 约5 星悦国际 约6 数据来源：长治市县统计公报 数据来源：合富辉煌市场调查 5 市场格局：项目隶属长治县，但毗邻市区，受到来自三个圈层的市场竞争 市场研究范围界定： 项目在行政上属于长治县范畴 同时紧邻市区，受到长治市区和长治县城的双重辐射 研究范围内，住宅市场可划分为三个不同圈层的板块，分别为： 市区板块 市县融合板块 长治县板块 县城 项目 城北 城西 城东 市县融合区域 城内 长治市区 长治县城 第三圈层：县城板块 区位：县城中心，配套相对完善，但距离市区较远，发展能级有限 户型：130-150㎡三房为主 客户：县城公务员、企事业单位职工、生意人为主，少量乡镇客户，自住为主 均价：2800-3500元/㎡ 第一圈层：市区板块 根据城市发展和市场特点，可细分为城内、城北、城东和城西四个板块 户型： 80-100㎡两房、 110-150㎡三房 客户：市区公务员、企事业单位职工、生意人为主，自住为主 均价：4000-6500元/㎡，个盘8700元/㎡ 第二圈层：融城板块 区位：融城前沿，产业集聚，但目前尚未有在售项目，未来大型综合项目众多， 1-2年内全市热点，发展潜力大 6 第一圈层：根据区位和市场特征，可细分为四大板块 县城 项目 城北 城西 城东 市县融合区域 城内 长治市区 长治县城 城西板块 特征：城区延伸，商贸氛