动漫星城调整提案13.3.21解析.pptx

动漫星城业态调整提案前言感谢贵司在本次动漫星城业态调整中给予我司的信任和机会，让我司有机会参与到项目调整中来。我司近期持续对动漫星城业态调整进行专案研究，通过对项目周边商业环境的分析，结合动漫星城自身软硬件限制等多方面因素，对本案业态调整已产生初步思路，下文将对本次动漫星城业态调整提供我司建议。调整思路本案属于已经营成熟的购物中心，经过多年市场培育已经形成相当固定的目标消费群体。本次调整主要围绕西区负三层进行，现时西区负三层经营业态为潮流服饰、箱包鞋类等。调整思路如下：对整个商场业态组合全面考虑，分析项目所处商圈内业态比例，通过对商圈业态组合的了解，推断出缺失业态，对商圈缺失业态与本案相容性进行分析，从而分析调整可行性。以现时商场经营收益为参考数据，通过对本案整体调整，在品牌质素达到满意水平的前提下，将经营收益提高到更高层次。通过本次调整，令商场在北京路商圈产生更高地位，在广州更具话语权。项目自身情况分析项目位置本案所处位置属于商业集中区与住宅集中区之间，前往写字楼集中区亦十分便利。本案交通位置非常好，地理位置优势明显原项目业态组合本案业态组合中，服饰类业态占比例达到67%，是商场主打业态，餐饮业态占过少，难以在商圈内形成话题。项目分析本案在北京路商圈中已经形成一定知名度，并成为北京路商业不可或缺的一部分。本案持续经营已经一段时间，目标顾客划分明显且客流稳定。本案与公园前地铁站无缝链接，人流量大，属于收地铁因素影响极大的商场。本案特色本案弱势由于地铁建设需要，本案被分为东西两边，且负三层东西边不能联通，需要依靠负二层过渡，大大影响人流动线设计。北京路步行街影响力过大，消费者四面八方涌入步行街，地铁作为本市的优质交通工具承载着大量人流，但由于途径本案的消费者多为过客性质，在本案中逗留时间过短影响商户销售。本案定位为潮流商场，对年轻消费者消费习惯拿捏准确，但忽略周边住宅及写字楼的消费者，导致消费流失。调整策略我司根据项目分析，了解到动漫星城现时存在的经营情况，通过自身对百信广场及东方宝泰的调整经验，从以下几个方面建议业主考虑。将本案西三层打造为集中式餐饮区域，满足周边住宅及写字楼的顾客需要。增加过客停留时间，与北京路步行街形成互补。将本案西三层以上的餐饮业态统一转移到西三层，腾空其余位置为商场创造更高租赁利润。改变商场某些位置的人流动线，对商场原有的装饰设计进行小范围升级，统一视觉效果，吸引顾客前往新区域。项目调整建议调整建议将本案西三层打造为集中式餐饮区域，满足周边住宅及写字楼的顾客需要。增加过客逗留时间，与北京路步行街形成互补。地铁站连通负三层，开豁的视线直接引导顾客进入环形人流动线系统，避免过多使用垂直交通造成的不便新增垂直电梯，满足首层人流直接到达负三层需求原有垂直梯调整建议2.本案西负二层原星汇位置建议业主考虑调整为中式餐饮或西式餐饮业态，以便商场整个餐饮比例得到提高以及提供更多选择。建议调整为餐饮业态调整后概念图-中庭过道调整后概念图-地铁入口过道区调整后概念图-电梯过道区调整后概念图-广场电梯入口动漫星城调整建议小结我司本调整方案建议存在几个特点，可视为对动漫星城经营的整体提升。西负三层由零售业态变为餐饮业态，大大增加消费者在北京路商圈的就餐选择性，达到盘活负三层、腾出高租值区域、规避垂直人流动线设计硬伤三大目标。餐饮类组合多元化，经营定位为全时段全客层，保证商场内人流量有增无减。扩大目标消费群，通过增加餐饮面积，将周边住宅和写字楼顾客带来更全面的就餐选择，令本案由原本的年轻消费者客层扩大到更多客层，从而带动其他业态销售业绩，实现多方共赢。以上为我司就动漫星城调整进行的方案建议，望对项目推进产生作用，谢谢！结尾语