万科房地南海黄岐泌冲岗项目可行性研究报告1--125761205.doc

目 录 第一部分 项目概况 宗地现状 地理位置 地块四至 地形地貌 地质条件 工业现状 路网现状. 大市政和社区配套 （一）、大市政配套现状 道路交通状况 水、电、气 通讯 （二）、社区配套现状 学校 医院 公交 第二部分 法律及政策性风险 土地使用权现状 用地规划手续 合作方式 联合竞买 权益转让 项目公司 风险分析 竞买实现 权益转让 规划要点 用地年限 第三部分 规划要点分析 第四部分 市场分析及项目定位 广州市国民经济增长与住宅市场主要特点 项目所在区域特点及项目个性 区域市场分析 区内现有住宅项目 潜在市场竞争分析 本案辐射范围及其市场特征 辐射范围 辐射范围市场特征 项目定位 客户定位 产品定位 价格定位 第五部分 投资收益分析 经济指标 平均售价测算 成本费用测算 地价与容积率 成本水平 建造成本 完全成本 利润测算 税务分析 开工及销售安排 工程施工安排 销售进度安排 资金流量 盈亏平衡点分析 保本售价 保本销量 项目完全投资保本销售 敏感性分析 销售均价变化的影响 单位成本变化的影响 容积率变化的影响 投资分析结论： 第六部分 项目综合评价 第一部分 项目概况 一、宗地现状 1．地理位置 南海市黄岐区泌冲岗项目与广州市白云区金沙洲接壤，地块占地面积438238平方米（约657亩）。 地块南对面的工业开发区占地面积199922平方米（约300亩），目前开发区东北面已修建广东现代俊惠学校、检察院培训中心和南方制版厂（约占150亩）。 地块西公路对面为广州市中学生劳动技术学校。 2．地块进深示意及四至 东至山岗（与金沙洲紧邻），南至南海市南兴工贸有限公司工业开发区，西至宽约25米的城市规划支干道（连接广佛高速公路），北至山岗（与金沙洲城市生态公园相连），紧邻泌冲二小和黄岐高级中学。 地块西至道路 地块南至道路 地块西北角边界道路 3. 地形地貌 地块呈丘陵地貌，区内有七个山丘,其中五个集中在地块东北部（最大标高落差约34=42-8米），西部及南部已开方取土,地势平缓, 但尚未平整土地。附着物以自然生长的树木和杂草为主，及两个天然水塘。 地块现状组图 穿过地块边缘的架空输电线 另外，地块边缘有两条架空高压（220KV和110KV）输电线通过，对景观有一定损害，但开发商可将其迁移，以消除其影响。 4．地质条件 依据同板块《广州金沙洲居住区控制性详细规划》的分析：地块山丘覆盖层属于泥质粘土，下部为石炭系灰岩风化体，风化厚度不大，地基条件好，属基岩地基浅埋区。 5．周边工厂现状 本地块边现存的咏昱金属制品有限公司（位于地块西公路对面20米处）及南方制版有限公司（位于地块南对面的工业开发区内35米处），规模不大，虽尚在生产，但污染较小，因此应该不会对营销造成损害。 咏昱金属制品有限公司 南方制版有限公司 6. 进入地块沿途现状. 从广州环城高速公路下沙贝立交后，沿广佛高速路旁辅道，穿过地块边的工业开发区地块，到达地块南部约2.2公里，约三分钟的车程。 从广州进入地块的沿途现状 项目周边的社区配套情况 （a）. 大市政配套现状 1．道路交通状况 与广州市之间的交通： 路径一：黄岐项目虽位于南海，但与广州老三区仅间隔金沙洲地块，地理位置优越，交通也非常便利。自黄岐项目出发，三分钟的车程上沙贝立交即可进入广州的环城高速公路（收费通道），可以非常快捷地到达广州市内的任何地点。 路径二：经金沙洲大桥(糖厂大桥,现已修至距地块三公里处）——增槎路，5分钟车程即可到达内环路的西场立交，由此立交便进入了四通八达的立体交通网，如内环路、东风路、中山路等，20分钟内即可到达市中心区内任何一点。 与南海市之间的交通： 路径一：地块西部，有一条紧邻的镇级公路，沿此公路向南约五分钟车程可到达黄岐街办，向北十二分钟车程可到达里水镇中心区。 路径二：从地块南部出发，穿过工业开发区，沿高速公路旁辅道约三分钟车程上沙贝立交，进入广佛高速公路，可在十五分钟到三十五分钟车程内到达南海市里水镇，桂城街办及平洲街办，盐步街办，和大沥街办中心位置。 2．水 目前南海桂城自来水公司直径0.2米给水管已铺至地块西南角，供应量充足。另外，原发展商在