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一期项目纳税筹划分析 在房地产开发过和中,涉及到很多需交纳的税种,如:营业税、城建税、教育附加、印花税、土地使用税、契税、土地增值税、所得税等，在这些税种中，筹划空间比较大的只有土地增值税和企业所得税。其他税种的纳税额都是以以营业收入或土地面积这种调整空间较小的数额为依据，可筹划的余地很小。土地增值税和企业所得税因涉及到的扣除项目比较多，范围相近，而土地增值税的税率比较高，又可在所得税前扣除，所以只要做好土地增值税的筹划工作，所得税也就可以很好的控制。 目前，许多地方为强化对土地增值税的管理，对土地增值税实行了项目登记和预征，年度决算、竣工决算管理办法，呼市地区是按商品房销售价格确定预征率。售价3000元/ 平米以下的预征率为1%；售价3000元-4000元/平米预征率1.5%;售价4000元-6000元/平米预征率2.5%;售价6000-8000无/平米预征率4%;售价8000元/平米以上的预征率为6%。企业在预缴土地增值税后，将减少企业流动资金。因此，对土地增值税的筹划显得更加重要。 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其取得的增值额而征收的一种税。计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数，增值额＝收入－土地成本－开发成本－相关税金－开发费用－其他扣除项目[（地价＋开发成本）20%]，根据以上公式可看出，影响税额大小的因素主要有房地产销售价格和扣除项目金额,所以,关键要把握好上述影响因素,趋利避害,才能更好的实现筹划税款的目的. 确定适当的销售价格： 项目涉及土地增值税的分商品房、公寓、写字楼这三种业态类型，下而以这这三种类型的销售价格加以分析。 多层销售价格分析： 建筑面积：37666.55平方米 售 价 2150元/平方米 计划数 实际数 计划单位指标 计划总指标 实际单位指标 实际总指标 建安成本 800 土地成本 6474767.20 6474767.20 配套、公共设施 300300 前期、间接费用 55 2071660.25 55 2071660.25 相关税费 119.33 4494749.41 119.33 4494749.41 利息、开发费用 5043330.60 其他扣除项 20 土地增值税 0 0 利润 368.8220 增值率 20% 20% 销售利润率 16.67% 16.67% 从以上表格可看出，多层建筑套用建安成本500元-800元/平方米的普通住宅标准，增值率未超过20%的部分是免税的,而超过20%的要对增值额全额征税。这就要求在其他费用不再增大的情况下，房屋售价要控制在2213.20元/平方米以下，可使每平米利润增加110.65元/平方米,这样既可使每平米利润最大化,又可避免房价过高所承受的竞争风险，使企业资金能够快速回笼,提高资金利用率。 小高层售价分析： 建筑面积：11659.06平方米 售 价 2648.34元/平方米 3000元/平方米 单位指标 总 指 标 单位指标 总 指 标 建安成本 14001400 土地成本 170.12 2027380.40 170.12 2027380.40 配套、公用设施 300 3576000 300 3576000 前期、间接费用 55 655600 55 655600 利息、开发费用 192.51 2294719.20 192.51 2294719.20 相关税费 145.66 1736267.20 165 1966800 其他扣除项目 385.05 4589796 385.05 4589796 土地增值税 0 0 99.70 1188424 利润 0 0 232.62 2772830.40 增值率 0 0 12.5% 12.5% 销售利润率 0 0 7.8% 7.8% 从以上表分析看，当售价为2648.34元/平方米时，利润为零，但在实际开发过程中385.05元/平方米的其他扣除项目几乎是不存在的，这一项是针对房地产企业的优惠政策，因此，这385.05元/平方米实际是利润，当售价为3000元/平方米时适用30%的增值税率。可见，小高层由于建安成本比较高，售价又不可能很高，它的销售利润不如多层结构，建议售价定在2600元/平方米左右。 别墅售价分析： 建筑面积：4800平方米 售 价 2816.30元/平方米 3871.12元/平方米 4000元/平方米 单位指标 总指标 单位指标 总指标 单位指标 总指标 建安成