房地产评估(第5讲)解析.ppt

净收益按等差级数递增变化 首年年末收益为a，每年以b金额按等差级数递增，且收益有限期为n时 练习 某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权,并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2 000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2 500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。　　另据调查,当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%,每年需要支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。　　根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价值。 1.选定评估方法　　该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。　　2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。　　总收益应该为客观收益而不是实际收益。　　年总收益＝50×12×900×（1-10%）＝486 000（元）　　3.计算总费用。　　（1）年管理费＝486 000×3.5%＝17 010（元）　　（2）年维修费＝2 500×900×1.5%＝33 750（元）　　（3）年税金＝20×900＝18 000（元）　　（4）年保险费＝2500×900×0.2%＝4500（元）　　年总费用＝（1）＋（2）＋（3）＋（4）　　＝17 010＋33 750＋18 000＋4 500＝73 260（元） 4.计算房地产净收益。　　年房地产净收益＝年总收益-年总费用　　＝486 000-73 260＝412 740（元） 5.计算房屋净收益。　　（1）计算年贬值额　　年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年限为50-2＝48年，并且不计算残值。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。　　年贬值额＝建筑物重置价/使用年限＝（2500×900）/48＝46875（元）　　（2）计算房屋现值。　　房屋现值＝房屋重置价-年贬值额×已使用年数　　＝2 500×900-46 875×4＝2 062 500（元）　　（3）计算房屋净收益（房屋收益年期为44年）　　房屋净收益＝房屋现值2062500/【P/A,8%,44】＝170 778（元） 6.计算土地净收益。　　土地年净收益＝年房地产净收益-房屋年净收益　　＝412 740-170 778＝241 962（元）　　7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6＝44（年）。　　＝241962×（P/A,7%,44）　　＝3280499 （元）　　单价＝3 280 499/500＝6 561（元/平方米）　　8.评估结果　　本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3 280 499元，单价为每平方米6 561元。 某市一综合大厦，于2005年10月底建成，其中1～3层为商场，建筑面积为4000 m2 ；4～10层为写字楼，建筑面积为7500 m2 ，建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。2008年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在2008年10月31日现状基础设施条件下的土地使用权价格。据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为每日5．5元／ m2(建筑面积)、写字楼的实际租金为每日3．5元／m2(建筑面积)，同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为：商场每日为5．0元／m2(建筑面积)(可出租面积占建筑面积的75％)，出租空置率为5％；写字楼每日为4．0元／m2(建筑面积)(可出租面积占建筑面积的70％)，空置率平均为20％，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5％，年维修费为重置价的8％，每年需支付税费30元／m2(建筑面积)，年保险费为重置价的2‰，该大厦为框架结构，重置价为3000元／m2(建筑面积)，经济耐用年限为50年，该城市从2003年至2008年物价指数每年上涨9％，当地土地还原率为8％，建筑物还原率为9％。 1．解题思路与方法选用先运用收益还原法计算房地产总价，再利用重置成