大唐景泾路地块前期定位及物业发展建议解决方案.pptx

谨呈：大唐置业大唐景泾路地块前期定位及物业发展建议房地产政策影响分析昆山房地产市场分析千灯房地产市场分析竞品分析小结新国五条解读2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。据新华社报道，这也是本届政府召开的最后一次国务院常务会议。“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。2010年1月“国十一条”2010年4月“国十条”2010年9月“9.29新政”2011年1月“新国八条”2013年2月“新国五条”2009年12月份开始楼市调控以来的第五次调控升级。昆山整体市场走势2009年至2011年，昆山房地产市场成交量呈逐年下降趋势，2010年较2009年下降47%，2011年较2010年下降24%。2012年总成交量为41373套，月均去化3447套，打破了下滑局面，楼市开始回暖。2009年至2012年，供求比仅有2009年供求比小于1，供小于求，而2011年供求比高达1.46，供求相差高达12467套。2012年供需基本平衡，供求仅相差3643套。2012年昆山房价为8657元/㎡，同比2011年上涨0.43%，房价趋于平稳。2012年区域市场分析从区域商品房供求来看，2012年全年全市商品房供过于求，其中城北、城东、花桥和南部水乡成交大于新增供应，处于供不应求状态；其他区域，供过于求。特别是千灯、陆家和城中，供应量均超过成交量2000多套，后续去化压力大。古镇●千灯古镇闻名遐迩，2500年历史悠久，旅游业发达。新城区发展为现代商贸区和高档住宅区。新城千灯●现代千灯成功演绎“双城记”，既保护了古镇原有的风貌，又建设了极具现代气息的新城，城市特色显著；●位于上海一小时生活圈内，地理位置优越。良好的城市规划与建设，为千灯房地产的发展创造了条件！●千灯镇立足昆山南部片区的核心区的城市定位，大力发展现代工业园、现代农业园、现代商贸物流园和城市建成区四大功能区。●工业的发展，对千灯环境造成污染，严重影响城市口碑，不利于千灯宜居环境的建设。“化工区”成为千灯的“恶名”，严重制约楼市的发展！千灯化工厂●作为全国“城乡一体化”示范区，千灯镇成绩显著。2011年，区生产总值超110亿元，工业总产值近360亿元，地方一般预算收入突破10亿元，农民人均纯收入继续保持两位数增长。千灯镇动迁小区●然而拥有数套拆迁房的千灯居民，对千灯商品房购买意愿低下。另一方面，逐年上涨的房价进一步制约了本地居民的购买。千灯市场，本地居民所占比重较小，主要依靠外埠客群导入！千灯市场区域特色千灯市场上海市场昆山市场全国市场千灯行政归属昆山，因其与上海的地缘关系，房地产市场更多的受上海整体市场环境的影响。本案花桥千灯上海客户置业——首选上海，其次花桥千灯是第三选择.这是千灯窘迫的市场现状!千灯在地段、规划、配套、认可度等各方面均劣于花桥。千灯市场特征良好的城市定位与规划，使千灯较周边乡镇呈现更显著的发展势头；但大力发展“化工业”影响环境口碑，制约千灯宜居城市的发展，对房地产产生非常不利的影响；千灯市场主要依靠上海客群的大量导入，本地居民所占比重较小；同时，千灯面临着花桥的残酷竞争，上海客群在数量与质量上严重分流。2012年千灯成交量分析千灯2012年成交2741套，月均成交228套/月，成交量较低。较2011年增幅25.9%，低于昆山年度51.76%的涨幅。千灯楼市呈现稳定、量低的特征。千灯成交量较低，涨幅有限千灯楼市处于较低水平千灯2012年成交量占7%，仅略好于张浦、巴城与南部水乡。竞争板块花桥与陆家，成交量分别占15%与9%。以别墅产品为主的南部水乡是2012年成交量唯一下跌的区域。千灯板块分布古镇板块别墅为主新城板块高层公寓项目位于古镇板块与新城板块交汇位置凭借景观优势及良好环境以别墅开发为主，中低端别墅居多。客群主要为本地客群及部分上海客群。以中式别墅为主。双拼、联排均有分布，面积段150-400平米左右。销售均价6500-9500元/平米不等。交通拥挤，外部环境差为板块主要诟病。异地无法贷款成为购买主要难点。代表楼盘有鑫湖坊、忆江南、千灯·逸墅、上郡、大唐·奥斯汀等古镇板块分析板块位于千灯镇黄浦江路以东，以中央公园为中心建设而成。千灯新政府的搬迁至此，为板块注入新活力。板块以高层住宅为主，汇聚奥园、建韬、中茵等全国知名地产企业，楼盘林立，竞争激烈。上海客群为主要置业群体。中介资源为主要带客渠道代表楼盘有奥园印象高迪、黄浦君庭、千灯裕花园等新城板块分析华美达广场6800元/平米，尾盘在售佑林泰极四期尾盘在售。晶蓝上城售罄清华名城低品质楼盘。6100元/平米汉城国际四期预计年底上市黄浦君庭中茵开发，6700元/