第10章房地产估价程序及估价案例房地产估价(估价程序及案例)导论.ppt

第10章 房 地 产 估 价 程 序 及 估 价 案 例 浙江财经大学东方学院 1 房地产估价 的程序 3 2 主 要 内 容 估价报告 的编写 商业类房地产估价及案例分析 一、 房地产估价的程序 房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后次序。 1.获取估价 业务 2.受理估价委托，明确估价基本事项 3.拟定估价作业方案 4.搜集估价资料 5.实地查勘估价对象 6.计算评估 7.确定估价结果 8.撰写估价报告 9.交付估价报告 10.估价资料归档 房地产估价流程图 一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。 二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。 三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。 暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。 （一）获取估价业务 （二）受理估价委托、明确估价基本事项 受理估价委托就是 1.明确估价基本事项和其他事项； 2.起草估价委托书和估价委托合同； 3.接受估价委托书及签订估价委托合同。 一、 房地产估价的程序 四、拟定估价作业方案 1、拟采用的技术路线和方法 在明确估价目的和估价对象等基础上，便可以确定拟采用的技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。为以后的调查、资料收集等工作提供方便。 多途径、多方法进行估价（两种以上）。 根据估价对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析。 一、 房地产估价的程序 四、拟定估价作业方案 一般情况下，有条件选用市场法估价的，应以市场法为主要的估价方法； 收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法； 具有开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法； 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法。 一、 房地产估价的程序 四、拟定估价作业方案 2、调查搜集的资料及其来源渠道 初步确定所需的资料、资料来源及渠道、调查方法等。 3、预计所需的时间、人力、经费 根据估价对象、估价目的、估价时点、估价报告交付日期以及估价技术路线、所用估价方法、资料收集等，来初步确定所需的时间、人力、经费等。并对估价人员或队伍进行合理组织。 一、 房地产估价的程序 七、求取估价对象价值 1.分析估价对象价值。 市场背景分析、估价对象最高最佳利用分析、估价对象变现能力分析等 2.测算估价对象价值 3.判断估价对象价值 一、 房地产估价的程序 3.判断估价对象价值 不同的方法估价出的结果一般不同。 当差异较大时，应寻找出现差异大的原因并加以排除。 在寻找出现差异大的原因并加以排除后，对各种估价结果进行综合。综合方法主要有算术平均、加权平均、中位数、众数等。 最后，再通过其他影响因素的定性分析、听取有关人员意见等，来确定最后的估价结果。 一、 房地产估价的程序 八、撰写估价报告 应按照有关要求和标准格式，撰写估价报告 九、交付估价报告 估价报告完成后，要及时将估价报告交付给委托人。必要时还应做口头说明或汇报。 一、 房地产估价的程序 （一）估价报告的概念 估价报告是房地产估价的成果反映和研究报告，是估价人员或估价机构提供给委托人的“产品”。 反映估价报告的质量； 估价中所做工作的质量； 估价报告的表述、格式； 印刷质量 二、 房地产估价报告的编写 二、估价报告的种类 口头报告和书面报告； 书面报告又分为表格式报告、叙述式报告 基本要求都是相同的。 三、对估价报告的总要求 全面、公正、客观、准确 1、全面性 2、公正性和客观性 3、准确性 4、概括性 5、可读性 二、 房地产估价报告的编写 四、估价报告的组成和内容 一份完整的估价报告一般由八部分组成： (一) 封面 1、标题 2、估价项目名称 3、委托人 4、估价机构 5、估价作业期 6、估价报告编号 二、 房地产估价报告的编写 (二) 目录 (三)致委托人的函 是给委托人的一种信件，是正式地将估价报告呈送给委托人的信件。 1、致函对象 2、致函正文 3、致函落款 4、致函日期 二、 房地产估价报告的编写 (四)估价师声明 1、真实、完整 2、公正 3、与估价对象及有关人员没有任何利害关系 4