第5章收益还原法导论.ppt

第五章 收益还原法 重点：收益还原法评估地价的各种费用的计算 第一节 收益还原法概述第二节 收益还原法估价的程序与方法第三节 收益还原法应用 第一节 收益还原法概述 一、基本概念 二、收益还原法的原理 三、收益与地租的关系 四、收益还原法的基本公式 五、收益还原法的特点与适用范围 一、基本概念 1. 收益还原法: 是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。 2. 房屋重置价：也称房屋重置成本，是指根据估价期日的人工和建筑材料价格，并按照目前的材料、标准与设计，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根据当地同类建筑物的建造成本进行分析计算。 3. 房屋成新度：是指房屋建筑物在估价期日的新旧状况。 4. 房屋年折旧：是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值，计算中通常以单位年期为准。 5. 房屋总折旧：是指房屋建筑物在已使用年限内由于物理、经济和功能等因素引起的房屋折旧总额，通常采用平均折旧法计算，其计算方法为房屋年折旧额与已使用年限的乘积。 6. 土地还原率：是指用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。 二、收益还原法的原理 由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以一定的适当的还原利率折算为现在价值的总额（称为收益价值或资本价值）时，它即表现为该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。 收益还原法的理论依据是地产的预期收益原理。 采用收益还原法计算房地产价格的原理与银行存款是一样的，占有某块土地时，现在能为我们提供纯收益，在将来能够继续取得纯收益，我们将房地产的年纯收益看作是银行存款的利息，按照一定的利率，折算出房地产现在价值总额。 具体表述： 假设某人有一宗地，1000元/平方米·年的纯收益（看作存款利息），此人对这宗土地纯收益只要能以5％的原本年利还原就能满意。那么这人的土地收益价值应该是1000/5％＝20000元/平方米（折算成房地产现在总价值）； 再假设这人另以20000元货币以年利5％存入银行，此人每年得到的利息（货币纯收益）＝上述1平方米土地的收益。 三、收益与地租的关系 地租是土地所有者凭借土地所有权而得到的收益，是土地所有权借以实现的经济形式，即土地所有者从土地上获取收益的权利。因此，土地收益与地租二者在量上具有一致性，只不过由于土地所有权和使用权的分离，使来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称之为地租。 四、收益还原法的基本公式 （一）土地年纯收益不变 土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式： 式中：P——土地价格； a——土地纯收益； r——土地还原率。 （二）土地使用年期有限且其他因素不变 当a每年不变； r每年不变且大于零；土地使用为n年时，其计算公式如下： 式中：P、 a、 r含义同前； n——使用土地的年期或有土地收益的年期。 （三）土地纯收益在若干年内有变化 1．土地使用年期无限 成立条件