第11章不动产抵押贷款导论.pptVIP

主讲人：李军峰 第11章 不动产抵押贷款分析 11.1 不动产抵押贷款概述 11.2 不动产抵押贷款利率的决定 11.3 不动产抵押贷款的支付方式 11.4 不动产抵押贷款的风险管理 11.1 不动产抵押贷款概述 担保的基本方式 ：保证、抵押、质押、留置和定金。 1.保证 是指保证人和债权人约定，与债务人不履行债务时，由保证人按照约定履行主合同的义务或者承担责任的行为。 2.抵押 是指债务人或者第三人不转移抵押财产的占有，将抵押财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 3.质押 是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，或者将其财产权利交由债权人控制，将该动产或者财产权利作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该动产或者财产权利折价，或者以拍卖、变卖该动产或者财产权利的价款优先受偿。 4.留置 是指在保管合同、运输合同、加工承揽合同中，债权人依照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照担保法规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 5.定金 是指合同当事人一方为了担保合同的履行，预先支付另一方一定数额的金钱的行为。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行合同约定的债务的，无权要回定金；收受定金的一方不履行合同约定的债务的，应当双倍返还定金。 11.1.1 不动产抵押贷款的含义与基本特征 1．不动产抵押贷款的含义 （1）抵押贷款的概念 抵押贷款又称押款，是指贷款人要求借款人提供一定抵押物作为保证的放款。 （2）不动产抵押贷款的定义 不动产抵押贷款，是指以某项特定的不动产作为抵押担保所进行的借贷活动，它是贷款人和借款人双方同意把不动产抵押给贷款人，以用作借款人付款偿还贷款的担保。 不可抵押的财产 （1）土地所有权： （2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权； （3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； （4）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （5）依法被查封、扣押、监管的财产； （6）依法不得抵押的其他财产。 抵押率的确定 土地：通常不超过50%； 住宅：有产权证70%，在建工程50%； 商铺、写字楼：有产权证60%，在建工程50%； 车位：不超过20%。 2．不动产抵押贷款的基本特征 （1）不动产抵押贷款中用作抵押物的不动产价值高于贷款的额度; （2）不动产抵押贷款金额大、期限比较长; （3）不动产抵押贷款的工具创新非常活跃。 3. 不动产抵押贷款的实质 不动产抵押贷款合同要求借款人提供不动产作为担保，以保证贷款能够按期归还。一旦违约，贷款人就获得该不动产的所有权。 这种贷款合同可以看作是赋予借款人的一个看涨期权。 11.1.2 不动产抵押贷款的分类 1. 按照借贷期内贷款利率是否调整，可分为固定利率不动产抵押贷款和可变利率不动产抵押贷款 （1）固定利率不动产抵押贷款 固定利率不动产抵押贷款，是以预先确定的利率和分期还款方式来运行的信贷工具。 常见的固定利率贷款有固定偿额贷款、气球式贷款、固定还本贷款和双周还款贷款。 ①固定偿额贷款的偿还方法为，在贷款合同期内，借款人应每月偿还固定的额度给贷款人。它是一种可被视作年金的较简单的贷款形式。 ②气球式贷款是指在贷款合同期，最后一期的偿还额比此前任意一期的偿还额都高的贷款方式，而最后一期的偿还额被称为气球偿还额。其现金流特点是，在贷款期间内仅支付利息或部分摊销贷款本金，至期末才偿还本金或余下的本金额。 ③固定还本贷款就是在贷款期内，每期摊还固定的本金额，而利息支付则依据每期期末贷款余额及当期利率计算的还款方式。其现金流特点是，贷款期内利息支付金额依次递减，而本金支付额固定不变。 ④双周还款贷款是每两周还款一次，贷款期限缩短近一半，利息的总支付也锐减，它实际属于固定偿额贷款的一种。 （2）可变利率不动产抵押贷款 可变利率不动产抵押贷款是指在贷款合同期内，贷款利率可以依据某一指标变动而调整的贷款方式。 它包括随价调整抵押贷款和浮动利率抵押贷款。 2. 按照抵押贷款的动机，可分为住宅房地产抵押贷款、收益型房地产抵押贷款和不动产项目开发抵押贷款 （1）住宅房地产抵押贷款 住宅房地产抵押贷款是指用住宅等性质的不动产作为抵押品的贷款活动。住宅作为家庭财务最大支出的购买品，关系着居住条件的改善和生活水平的提高。 住房抵押贷款条件 (1)有合法的身份; (2)有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录; (3)有合法有效的购房合同; (4)以新购