元泰国际大厦市场定位提案解说.pptVIP

元泰国际大厦给我们的空间 一个中心 元泰国际大厦 目标市场定位 元泰国际大厦给谁盖 元泰国际大厦 项目总建筑面积： 按照规划局原审定设计方案通知书 项目总建面积：72800平方米 地上建筑面积：52620平方米 地下建筑面积：20180平方米 元泰国际大厦 元泰国际大厦 开发建议 区域市场数据变异说明 商务市场 住宅市场 写 字 楼 高档公寓 市场变异模式 商务公寓 转变置业人选择物业的关键（物业形式） 区域市场数据变异说明 商务市场 住宅市场 写 字 楼 高档公寓 市场变异模式 商务公寓 12000 8000 11000 转变置业人选择物业的关键（价格空间） 区域市场数据变异说明 商务市场的含金量决定商圈房地产物业的特性 客户群的“脸面”选择决定物业的存在形式 中小企业主、私营企业主的囊中之物选择的局限 代表处、分支机构的有限资金决定区域物业的功能 商圈的潜在价值形成淘金物业：居住反之成了浪费 观点 有了数据说明： 我们的物业将是什么样的形式？ 元泰国际大厦是什么样的物业形式 高端客户 财富中心、建外SOHO、华贸中心、尚都中心、万达广场 金地国际花园、富顿中心、旺座、嘉都大厦、新城国际 乐澜宝邸、温特莱中心、优士阁、华腾北塘商务大厦 富力城、EGO非常生活、蓝堡、建宏大厦、鹏丽国际公寓 泰悦豪庭、摩码大厦 国贸中心、航华科贸、银泰中心、财富中心、尚都中心、 华贸中心、万通中心、万达广场、金地国际花园、 东环国际中心、摩码大厦、雍景台 中低端 客户 高端市场 中端市场 中端商务市场一路飘红，呈上升趋头； 高端商务市场趋于饱合，供应量和销售率已经有了一些下降。 重要的是： 完全物业：航华科贸、国贸中心、建外SOHO、优士阁、乐澜宝邸 富顿中心、东环国际中心、建宏大厦、鹏丽国际公寓 泰悦豪庭、旺座、雍景台、华腾北塘商务大厦 在建物业：银泰中心、尚都中心、财富中心、万通中心、新城国际 万达广场、金地国际花园、华贸中心、温特莱中心 蓝堡、富力城、EGO非常生活 元泰国际大厦是什么样的物业形式 现在市场上正在销售或者正在建设的项目，大多数于2005年底和2006年初交房。从这些物业的特点表现来看，我们选择一个合适的物业是一个非常关键的问题。 项目区域的物业形式多元化是一个必然 客户的选择空间已经延伸到一个比较物业范围之中 物业价格决定项目的入住人群 贸易、经纪代理、媒介商务、中小经营企业 将是我们的主力客户 我们的物业将是什么形式？ 观点 元泰国际大厦是什么样的物业 国际商务大厦……………元泰国际商务公寓 住宅形式报建写字楼 双重身份物业 观点 产品定位 元泰大厦产品定位 外部视觉空间 元泰国际商务大厦 现代、质感、光影、造型 打造经典 CBD商圈物业视觉力物业价格走势市政环境 燕莎商圈物业视觉力物业价格走势市政环境 东三环 元泰大厦产品定位 物业外部视觉 元泰大厦产品定位 元泰大厦产品定位 物业整体功能格局 产权酒店 商务公寓 底层商业 商业7500平方米左右 写字楼40000平方米左右 产权酒店5000平方米左右 元泰大厦产品定位 内部功能空间 复式 跃层商务公寓 平层商务公寓 220平方米跃层单位为主力户型 平层最小户型可设计到120平方米 最大户型可设计到600平方米左右 元泰大厦产品定位 内部功能空间 户室比： 比例：120-150：200-280：320-600 ＝ 3：6：1 跃层与平面比：6:4 元泰大厦产品定位 内部功能空间 商务中心 办公室租用 会议室租用 电话专线接听 文书工作 企业共享业务服务 工商财税服务 元泰大厦产品定位 内部功能空间 商务中心配套面积分配 大堂及酒店休闲厅300平方米 会议厅（可拆分功能会议厅） 中会议厅：150平方米左右一个 小会议厅：100平方米一个 贵宾厅：40平方米四个 功能厅：200平方米一组 元泰大厦产品定位 内部功能空间 产权酒店 作为办公间的功能配套及商务中心 功能的延伸 元泰大厦产品定位 产权酒店 产权酒店4000平方米左右 (地上二十七层、二十八层、二十九退台半层)； 总销售面积5000平方米左右 标准间面积控制在50平方米左右 总套数在80间客房以内 可作一二套面积在200平方米的豪华套房 标准间与套房比：7:3 元泰国际大厦价格定位 市场比较法 修正值计算法 写字楼价格比准分析图 住宅、公寓价格比准分析图 商业价格比准分析图 修正值基准分值与系数 对比项 位置 交通状况 建筑规模 综合评定 5 7 5 比准系数 0.95 0.93 0.95 ?项目的不确定因素（可变比准系数） 对比项 建筑形式 装修标准 配套设施