ANBOUND-房产通讯-第829期.docVIP

理论与现实问题 分析评价 今年房企销售目标增长难度很大【详情】 有调控政策“压顶”，今年房价仍将继续处于下行态势，而2012年房地产企业销售目标的增长将会面临很大难度。 关键数据 1月十大城市二手房价格指数同比下跌1.25% 1月30－2月5日主要城市推地量环比上涨88% 1月30－2月5日，9成城市楼市成交量同比下跌 调控一周年，非京籍人群在京购房量大跌 每周要点 东莞挂牌出让17宗土地，总面积逾64万平米 SOHO中国将启动100亿元收购计划 扬州出让11幅739亩土地 合肥瑶海推介1693亩地 南京25.15亿拍出9宅地，总面积逾57万平 成都推5宗居住用地 1宗流拍4宗溢价成交 珠光摘广州沥滘村改造项目，总投资23.8亿美元 信达地产挂牌转让成都福地60%股权 石林泉源房产38.18%股权挂牌转让 苏宁环球质押8100万股为融资提供担保 风险/机会提示 机会：土地收入预算下降的城市可向深圳取经 风险：开发商今年消化库存的压力空前巨大 安邦服务热线：　　　　　　　　　　　　　　　　　公司网址： 电 话：86-10 传 真：86-10service-bj@ 理论与现实问题分析评价 今年房企销售目标增长难度很大 房地产市场阴霾不散，部分开发商2012年首月销售额状况持续低迷。在销售放缓、融资收紧等多种因素的影响下，包括多家巨头在内的房企纷纷换挡减速，下调2012年销售目标计划，部分开发商提出销售零增长。2月3日，富力地产公告显示，2012年1月该公司实现合同销售金额12.3亿元人民币，环比和同比分别跌59.4%和56.7%。在市场销售量方面，富力地产1月合同销售面积则为8.78万平方米，较上月的23.8万平方米和去年1月的16.58万平方米，分别下跌63%和47%。 行业龙头万科首月销售状况亦不理想。公告显示，万科在2012年1月实现销售面积119万平方米，销售金额122亿元，环比12月分别上升98.5%和109.7%，同比分别下降28.1%和39.3%。万科董秘谭华杰表示，一方面是因为1、2月份的销售数据受季节性因素的影响很大，主要因为春节前后历来都是销售淡季，企业的推盘量、市场的成交规模基本都处在全年最低水平。另一方面是万科去年同期的比较基数太大。 这种销售局面似乎在开发商的预料之中，多家开发商均提出保守的增长目标要求。2月2日，中海地产主席孔庆平表示，中海今年将维持去年的目标，主要的销售指标、开工指标等都和去年一样。主要是因为中海管理层判断，今年全球的经济将更加复杂，中国的宏观调控也要继续，不会放松，所以对房地产市场来讲挑战很大。在具体指标上，中海地产提出的2012年销售目标是800亿港元，这与该公司2011年销售目标相同，意味着销售目标零增长。孔庆平表示，今年楼市的成交量一定会继续下跌，在这样的市场判断之下，中海地产将预定这样的销售目标。 另一家行业巨头恒大地产亦提出销售目标零增长。此前1月16日，恒大地产在香港召开了2012年的销售目标发布会，公布其在2012年的销售目标为800亿元人民币。而实际上，恒大地产在2011年已经实现销售金额804亿元人民币。恒大地产董事局主席许家印表示恒大的高速增长期已经结束，现在进入了稳定增长期。保利地产去年实现销售金额732亿元，但该公司高管表示，2012年的销售目标还是争取要有增长，但是难度挺大的。 此外，万科提出的2012年目标是“公司会在确保经营安全的前提下，努力实现增长。”而万科在去年年初的提法是“依靠经营效率的提升实现收益和业绩的持续增长”。前后两种措辞存在的差异颇耐人寻味，意味着开发商的生存环境确已今非昔比。 2012年的楼市开年寒气逼人，龙年春节房地产市场的销量直线下滑。全国重点城市春节期间楼市成交量同比下跌均超过90%，广州、上海等地的成交未能超过20套，北京甚至出现了零成交的案例。从2008－2011年，作为行业领头羊万科每年首月销售业绩都一直呈上升趋势，销售金额也从不足百亿元一直上升到了去年的约200亿元。然而，今年1月万科迎来了自2008年以来的开年销售首次同比下降。 1月31日，温家宝总理在国务院第六次全体会议上提出，巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归，采取有效措施增加普通商品房供给。在我们看来，尽管目前部分城市在银行首付款放贷、地方限购等调控政策上隐约有所放松，但在房产税实施之前，房企觊觎调控政策松绑是不可能的；另外，在库存高企、房地产信托集中到期偿付的风险下，房地产企业的资金链相当吃紧，促销、降价成了回笼资金的唯一出路。我们认为，有调控政