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* * * * 利用综合性持有物业带动零售物业的设计应对 标本项目——绿地西安7#地块 2010.07 上海绿地集团 绿地商业开发模式的演变 1 第一阶段 住宅底层商铺 特点： 1. 居住小区底层配套商业 全部出售 规模较小 问题： 租户档次和业态无法控制 2. 无法统一经营和管理 开发模式 第二阶段 售后返租 特点： 1. 通过返租形式，由开发商统一招商 全部出售，售后返租 问题： 租约到期后的纠纷时常发生 2. 需要二次招商，招商难度增加 目前 半租半售 特点： 1. 一部分物业持有经营，统一招商管理，较能保证开业后的品质 一部分物业出售，快速回款，降低资金成本 …… 半租半售模式下的几种组合形式 2 2.半租半售模式下的几种平面组合形式 单一主力店+零售物业 特点： 1. 少量持有物业通过招商，吸引主题类的商业入驻（如百货、超市、品牌电器卖场、家具卖场等） 其余的零售物业，通过商业街的形式，分割成小铺出售 组合形式 问题： 主力店的经营规模有限（百货经营面积最小1.5万㎡~2万㎡、超市1~1.5万），无力带动整条商业街; 主力店的业态分布不是非常单一（如电器，家具），就是涵盖范围很广（如超市、百货）。前者规模和影响对整条商业街的带动作用非常有限，后者对商业街的经营又造成巨大的挤压。 总结：单一主力店，无论从能级还是规模来讲，都无法支持零售物业。 2.半租半售模式下的几种平面组合形式 多主力店+零售物业 组合形式 特点： 1. 招二到三家主力店入驻，分布在基地端头，中部为零售物业，形成典型的“哑铃式”布局。 中部的零售物业，通过商业街的形式，分割成小铺出售 问题： 由于增加了主力店的家数，绿地集团必须分别同各个主力店进行招商谈判。由于经营范围的不同，主力店对位置、出入口、层高等交房标准的要求不尽相同，造成需要双方进行多轮的商业谈判，无形中增加了开发周期，同时也加大了招商难度。 多加主力店的业态之间形成互补，但也存在侵占零售物业经营空间的可能，进而对零售物业的招商造成困难。 总结：多家主力店，招商周期长，谈判难度大，资金压力大。 2.半租半售模式下的几种平面组合形式 多主力店综合型持有物业 +零售物业 组合形式 特点： 1. 持有物业仅对一家综合型的商家进行招商，显著减轻了招商压力，减少了招商周期。 综合型的商家进而对不同的主力店和次主力店进行招商，并负责持有物业的经营。 由于综合型持有物业无论从能级还是品牌价值，都足够吸引足够的商业人流，以满足零售型商业的需求。 由于紧邻大体量综合型的商业，并获得足够的人流量支持，通过合理的布局规划，能够零售物业尽可能达到价值的最大化。 总结： 招商周期短，品牌价值高，资金压力小，回款快，回报高。 设计应对——商业流线研究 3 3. 需要回答的两个问题： 问题一：如何顺利的对多主力综合型商家进行招商？ 回答： 提供基地内的核心区位 足够明显的形象展示面 面积 柱跨 …… 设计应对 问题二：如何通过设计使绿地零售商业的价值最大化？ 回答： 首先，通过流线设计将尽可能多的人流引入到零售商业街，以提高商业价值。 其次，可以考虑利用多主力综合商业的进入，给整个项目带来一定的品牌和人气的提升，进而提高零售商业的价值。 可以说，如果通过设计能够把综合型商家所聚集的大量人流吸引到零售商业来，那项目就成功了一大半了。 3.设计应对——商业流线研究 后街模式 特点： 1. 通过返租形式，由开发商统一招商 全部出售，售后返租 问题： 租约到期后的纠纷时常发生 2. 需要二次招商，招商难度增加 流线研究 （地块长宽比 2：3） 3.设计应对——商业流线研究 后街模式 流线研究 3.设计应对——商业流线研究 后街模式 流线研究 160米 百货 主力店 主力店 商业街 （地块长宽比 2：3） 3.设计应对——商业流线研究 后街模式二 流线研究 （地块长宽比 1：1） 3.设计应对——商业流线研究 后街模式二 流线研究 （地块长宽比 1：1） 杭州万象城 3.设计应对——商业流线研究 后街模式二 流线研究 （地块长宽比 1：1） 港汇广场 3.设计应对——商业流线研究 后街模式二 流线研究 （地块长宽比 1：1） 主空间 次空间 恒隆广场 3.设计应对——商业流线研究 前街模式 流线研究 （地块长宽比 1：2） 流线研究 商业流线设计的三条准则 1. 通过一条主流线将商业街的主入口与综合型持有物业的主入口串联起来； 2. 综合型持有物业中的主力店与商业街入口共享同一个广场； 3. 综合型持有物业的中庭空间与商业街内