永义实业莘庄商业项目全程营销服务投资建设可行性分析论证研究报告.docVIP

目 录 前 言 一、项目概况 二、策划商业项目的考虑因素 三、xx物业提供的服务内容 四、xx物业提供服务的收费标准 五、为何委任『xx物业』 六、『xx物业』曾参与的商业项目 鸣 谢 前 言 我司藉此建议书向 贵司提供【永义实业莘庄商业项目】(以下简称本项目)的全程营销服务建议书。 本项目位于上海市闵行区七莘路，毗邻沪杭高速起始匝道口，处于莘庄商圈与七宝商圈之间，隶属于七莘路商业带。本项目附近有包括乐购、银七星室内滑雪场、七宝古镇商业旅游区等上海著名商业及景观资源。由于当地房地产建设的良好发展，目前本项目3公里范围内已形成超百万平米的大型社区，近50万人口，为本项目的成功实施奠定了坚实的消费群体基础。作为七莘路商业带南段领头羊项目，本项目占地12350平方米，规划总建筑面积约21060平方米，规划为商业、办公、酒店的综合商业体，发展前景良好，我司有充分的信心成功营销本项目。 『xx物业』是一家专业从事房地产服务的香港公司，经营范围涉及项目策划、营销企划、项目推广、销售代理、物业管理、工程咨询及其它的专业服务，能为发展商提供一条龙的房地产项目服务，为项目的保值、增值提供全面的解决方案。 『xx物业』之骨干员工都有丰富的中国房地产策划、市场推广、物业管理经验，在中国各大城市负责过之房地产项目近百个，且成绩昭然。 作为香港知名地产代理商之一的『xx物业』，坚持我公司开业以来贯彻始终的“以人为本，以客为尊，以质为先”的服务精神，为众多发展商提供了专业的房地产服务，并获好评。 一、项目概况 本项目位于上海市闵行区区级景观道路--七莘路，处于莘庄商圈与七宝商圈之间，隶属于七莘路商业带。 本项目附近有包括乐购、银七星室内滑雪场、七宝古镇商业旅游区等上海著名商业及景观资源，商业氛围浓郁。 本项目3公里范围内已形成集疏影路社区、报春路社区等超百万平米的大型社区，导入近50万人口，为本项目商业的成功奠定了坚实的消费群体基础。作为七莘路商业带南段领头羊项目，本项目占地12350平方米，规划总建筑面积约21060平方米，规划为商业、办公、酒店的综合商业体，发展前景良好。 本项目周边交通网络发达，包括莘庄立交、外环线、莘奉金高速公路、七莘路“闵行大道”、莘松路现代商贸走廊以七莘路（莘庄辖区段）街区两侧若干纵深块状组团和支马路小型商业休闲街为主，集聚现代大型专业店、大型综合超市、文化休闲中心、图书文化用品中心、小型商业休闲街。西南新兴城区邻近省市。 ---项目周边的消费者？ ---项目周边及邻近地区的消费者？ ---整个松江区的消费者？ ---全市的消费者？ ---全国的消费者？ ---全国及海外游客？ 根据本项目建筑体量及立地条件分析，本案吸引大范围的消费群体有一定难度，但主题特色明显的商业规划的辐射力会大大增强，这需要我们对周边的商圈及业态布局作出较为详细的调查，抑或优势突出抑或错位竞争，吸引最大范围内的消费群体将是我们的目标。 中档或是高档？ 商场将会是中档或是高档？这与发展商预算投入的建筑成本和将来的收入回报有密切关系。商场的档次亦决定将来的目标商户，因此应一并考虑。 本案周边的聚居社区基本以中档普通公寓客户为主，同时亦会有一部分旅游观光客户、郊区客户，详细分析每类客户群的消费特征和消费力，锁定主力目标群，才能决定项目档次定位。 互动关系 在商业项目定位之前要考虑与周边商业之间的互动关系，是错位竞争还是集商成市？这将直接影响项目的定位目标。 同时，在商业项目定位之前亦要考虑商业与本项目其他物业类型之间的互动关系，目标是达至良性互动共同促进的效果。 商户以何种方式营运？ 以上第2及3项决定后，基本上已决定了目标商户。很可能目标商户没有在上海零售的执照，发展商是否愿意作出一些合作安排使这些商户能借助发展商的零售执照营运？这当然会使发展商日后的工作量及营运成本增加，但是有助扩阔客户基础，尤其是海外名牌店。 选择独具个性的主题 一般来说，新建的商业项目须有一个明确的主题才能收到宣传效果，吸引商户和消费者的注意。 主题的订定与目标消费者有很大关联。如果目标是项目周边及邻近的消费者，主题可以是本地鲜有的。如果目标是全国的消费者，主题便必须非常独特，能吸引全国人民慕名而来。 根据项目定位选择独特鲜明的主题定位将会对本案的销售、招商推广起到巨大的推动作用，商业主题的凝练是本项目定位的又一重点。 商户组合 订立了主题后，便需要制定商户组合，什么组合能产生互惠互利的作用？有一些行业对营业场地有特别的要求，因此在商场的建筑设计上要能配合。 针对本项目的条件分析，我司认为专业店、休闲业将是本案的重点业态，但具体的商户组合还要在分析了目标消费群的消费特征和消费需求之后才能确定。 商业营运方式？ 运营管理是商业地产开发理念付诸实践