关于我国房地产抵押登记的法律问题初探.docVIP

目 录 一、我国房地产抵押登记的基本理论………………………………………………………1 （一）房地产抵押登记的概述………………………………………………………………1 （二）房地产抵押登记的法律效力…………………………………………………………1 二、我国房地产抵押登记过程中所产生的主要问题………………………………………2 （一）未成年人的房地产抵押问题…………………………………………………………2 （二）使用假房屋所有权证抵押问题………………………………………………………2 （三）房地产抵押贷款处置受阻的问题……………………………………………………3 （四）抵押共有的房地产是否经过共有人的统一问题……………………………………3 三、我国房地产抵押登记过程中所产生的主要问题………………………………………3 （一）加强保护未成年人的房地产抵押的利益……………………………………………3 （二）使用假房产证抵押时登记单位的预防方法的种类…………………………………4 （三）完善房地产抵押贷款处置受阻的问题………………………………………………4 （四）解决抵押共有的房地产的纠纷………………………………………………………4 （五）应注意在办理房地产抵押登记时其他的问题………………………………………5 四、结束语……………………………………………………………………………………5 注释 …………………………………………………………………………………………6 参考文献 ……………………………………………………………………………………6  关于我国房地产抵押登记的法律问题初探 [文章摘要]在当今社会下，房地产是特殊的商品，被人们广泛地用于抵押。我国房地产抵押实行登记制度，依法设定并登记的房地产抵押，受法律保护。而在这抵押登记过程中我国现行房地产抵押登记制度尚未形成完整的体系各种规定之间存在不和谐和缺乏详细的规定，加之有些当事人对抵押登记制度的法律意义认识不足，致使房地产抵押实践中出现了诸多法律问题。我将对房地产抵押登记过程中的法律问题进行探讨和分析。 [关键词]房地产抵押登记 问题 对策 所谓房地产抵押登，是指抵押当事人以抵押人依法取得的房地产设定抵押后，依照法定程序申请有关房地产管理机关，在房地产权证上所作的记载。在房地产权证上所作的记载本质上是房地产物权变动的一种公示方示，其目的在于社会公众可通过登记资料的查阅而知悉物权的享有和变动的情况。我国《城市房地产管理法》、《担保法》等法律都规定了房地产抵押应当办理登记手续。但我国现行房地产登记制度尚未形成完整的体系，各种规定之间存在不和谐甚至相互矛盾的情况，有待于我国制定物权法或专门房地产登记法房地产抵押登记，是指抵押当事人以抵押人依法取得的房地产设定抵押后，依照法定程序申请有关房地产管理机关，在房地产权证上所作的记载。房地产作为房地产的主要形态，由于其价值较大，具有不能移动的物理属性，权利人不能随时为现实的占有，且现代经济的发展使房地产权利呈现出多元化趋势，因而以占有为公示的方式难以让权利的内容为公众所识别，于是房地产登记制度便应运而生，其目的在于社会公众可通过登记资料的查阅而知悉物权的享有和变动的情况。房地产抵押登记本质上是房地产物权变动的一种公示方示。在我国，只有依法办理登记的房地产抵押合同，才能生效。未办理登记的，抵押合同未生效抵押合同仅具有债权行为的性质，抵押登记则是物权行为。抵押合同生效是指在当事人之间产生约束力，抵押权的生效则意味着物权对效力的产生；抵押合同的生效并不当然意味着抵押权的成立，登记才可产生抵押权的设定我国《担保法》第41条规定，该规定认为，对于以法律规定必须进行登记的财产签订的抵押合同，抵押合同自登记之日起生效。该规定势必将抵押登记请求权的行使置于非常尴尬的境地，不能有效的保护债权人的利益，使双方设立抵押合同的意思难于实现。所幸的是，有关司法解释弥补了上述立法的缺陷。最高人民法院2000年颁发的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第56条第2款规定：“法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。”可以说该规定在纠正担保法上述规则方面做出了十分积极的努力。从法律条文上看司法解释的内容与法律规定的内容不一致，它的基本要求是，抵押合同签订虽然没有进行不动产登记，但是有过错的抵押人应当承担赔偿责任。这种做法符合物权与债权相区分、物权变动与物权变动的法律根据相区分的法理，也符合正在进行的物权法和民法典立法方案中的做法。如果要求抵押人承担责任，首先要承认抵押合同的约束力，这实际上就是承认了抵押合同作为物权变动根据之一的效果。这一点是非常合理的。当然，该司法解释并没有解决司法实践中