第八章房地产项目风险管理导论.ppt

第八章 房地产项目风险管理 知识目标： ●了解房地产项目的风险类型； ●掌握房地产项目风险的识别方法和一般步骤； ●掌握一定的房地产项目风险的控制理论和方法。 能力目标： ●通过学习了解招标的过程，能开展房地产项目的投标管理； ●能够进行房地产项目的风险识别； ●能够进行房地产项目的风险分析和控制。 第一节 房地产项目风险管理概述 一、风险的概念 风险是指在从事某项特定活动中因不确定性而产生的经济财务损失、自然破坏和损伤的可能性。一般认为，风险是一种可以通过分析、推算出其概率分布的不确定性事件，其结果可能是损失或收益。通常情况下，风险是针对损失而言的. 第一节 房地产项目风险管理概述 一、风险的概念 房地产项目所面临的典型风险包括： （1）未能按规定的设计和建设工期完成； （2）在设计阶段未能按时获得总体规划、详细规划或建筑法规所要求的批准； （3）未预料到的不利的地质条件导致项目延误； （4）异常的恶劣气候导致项目延误； （5）工人罢工； （6）未预料到的人工费和材料价格上涨； （7）项目完成后，未能租出或售出； （8）现场操作事故导致人员伤亡； （9）操作工艺低劣导致结构存在潜在的缺陷； （10）不可抗力（洪水、地震等）； （11）承包商对设计延误提出的索赔； （12）未能在开发商的预算范围内完成项目； 第一节 房地产项目风险管理概述 二、风险的分类 （1）自然风险、社会风险、政治风险、经济风险 （2）静态风险、动态风险 （3）纯粹风险、投机风险 （4）基本风险、特定风险 （5）人身风险、财产风险、责任风险 第一节 房地产项目风险管理概述 三、房地产项目风险管理 房地产项目风险管理的过程 风险管理过程一般包括风险识别、风险分类、风险分析、风险回应四个阶段，这几个阶段综合构成了一个有机的风险管理系统，其主要目的就是帮助参与项目的各方承担合适的风险。 第二节 房地产项目风险识别 一、项目风险的识别 风险识别就是确定风险的来源、风险产生的条件、描述其风险特征和确定哪些风险事件有可能影响本项目，并将其特性记载成文的管理活动。 第二节 房地产项目风险识别 三、风险识别程序 风险识别一般可分三步进行： 第一步，收集资料。 第二步，风险形势估计。 第三步，根据直接或间接的症状将潜在的风险识别出来。 第二节 房地产项目风险识别 四、风险识别方法 1．专家调查法 （1）头脑风暴法。 通过会议方式去分析和识别项目风险。 其基本要求如下： a.参加者6～12人，最好有不同的背景，可从不同的角度分析观察问题，但最好是同一层次的人； b.鼓励参加者提出疯狂的(野性化的)、别出心裁的和极端的想法，甚至是想入非非的主张； c.鼓励修改、补充并结合他人的想法提出新建议； d.严禁对他人的想法提出批评； e.数量也是一个追求的目标，提议多多益善。 第二节 房地产项目风险识别 四、风险识别方法 1．专家调查法 （2）德尔菲法。 德尔菲法(Delphi法)是邀请专家匿名参加项目风险分析识别的一种方法。应用德尔菲法时应注意： a.专家人数不宜太少，一般以10～50人为宜； b.对风险的分析往往受组织者、参加者的主观因素影响，因此有可能发生偏差； c.预测分析的时间不宜过长，时间越长准确性越差。 （3）访谈法。 访谈法是通过对资深项目经理或相关领域的专家进行访谈来识别风险。 第二节 房地产项目风险识别 四、风险识别方法 2．财务报表法 3．初始风险清单法 有关人员利用他们所掌握的丰富知识设计而成的。使用检查表的优点是：它使人们能按照系统化、规范化的要求去识别风险，且简单易行。其不足之处是：专业人员不可能编制一个包罗万象的检查表，因而使检查表具有一定的局限性。 4、流程图法 流程图法是将施工项目的全过程，按其内在的逻辑关系制成流程，针对流程中的关键环节和薄弱环节进行调查和分析，找出风险存在的原因，发现潜在的风险威胁，分析风险发生后可能造成的损失和对施工项目全过程造成的影响有多大等。 5、风险调查法 第二节 房地产项目风险识别 五、风险识别的成果 （1）风险事件表 （2）风险分类 风险识别之后，应该将风险进行分类，分类结果应便于进行后续风险管理。 （3）风险症状 风险症状就是风险事件的各种外在表现，如前兆等。 第三节 房地产项目风险估计与评价 一、风险评估概述 风险评估是项目风险管理的第二步。项目风险评估包括风险估什和风险评价两个内容。 风险估计的对象是项目的各单个风险，非项目整体风险。