富士康南区地块定位5.26解析.pptx

宏泰集团营销中心 2014年5月 富士康南区地块定位报告 情况说明 该地块曾于2011年进行规划，但由于此时市场情况已经产生变化，旧的定位、规划和户型已经不适用，因此，须根据如今的市场情况重新进行规划。 ①经济目标 : 以合适的产品，实现土地价值最大化； 实现快速销售，快速回笼资金。 ②品牌目标：巩固宏泰廊坊本土知名品牌地位，扩大集团开发版图。 目 标 情况说明 目 录 目 录 区域房地产市场研究 热销项目研究 小结 以地理区位、行政区属为主要依据将廊坊市区划分为四大房地产板块. 开发区板块 广阳区板块 安次区版块 龙河板块 龙河板块 【四大板块】 市场研究—区域房地产市场研究 龙河板块特点： 是廊坊市新兴产业区； 企业入驻之后，催生了大量居住需求； 以中青年刚需为主，对南部下辖区县购房者亦有较大吸引。 本项目隶属于龙河板块范围。 市场研究—区域房地产市场研究 ① ② ③ ④ 红星.国际广场 证大.大拇指广场 恒大名都 首开.国风悦都 以本案同区域的四个热点 项目为研究对象，重点分 析龙河高新区目前热销的 产品类型。 市场研究—热销项目研究 红星.国际广场 证大.大拇指广场 恒大名都 首开国风悦都(待售） 开发商 红星美凯龙房地产开发有限公司 廊坊证合泰房地产开发有限公 司 恒大（廊坊） 房地产 首都开发股份有限公司 总建筑面积 约24万㎡ 50万 ㎡ 29万㎡ 33.4万㎡ 产品类型 普宅、洋房 普宅、洋房、精装公寓、办公SOHO 精装住宅、公寓 普宅 建筑类型 洋房多层；普宅18-24层高层 洋房6-7F多层；普宅18-24F小高层、高层 住宅23F高层、公寓12F小高层 住宅14-28F小高层、高层 配套 社区内双语幼儿园及龙河市政配套不 自身商业配套及龙河市政配套 4万㎡皇家园林交相辉映，近3000㎡的湖景园林景观，五星级豪华会所、恒大影城、欧陆国际风情商业街、国际双语幼儿园 内外双园林，3000㎡幼儿园（配备校车），10000㎡社区独立商业，社区规划了5000㎡商业中心 该四个竞品项目在开发商知名度、产品创新、自身丰富的配套等方面各具优势，得到了购房客户的追捧和关注； 小高层、高层市场竞争激烈；但同时，也可以从侧面看出，小高层、高层是成交主流。 市场研究—热销项目研究 竞品主力户型一览（该数据截止到3月末） 项目名称 产品类型 户型 户型 面积区间（㎡） 供应套数 去化套数 红星国际广场 高层 一居 47 76 72 二居 88-89 380 323 三居 87-89 426 359 四居 139 127 68 洋房 四居 170 22 8 大拇指广场 小高层、高层 二居 82-87 420 349 三居 89-123 526 458 洋房 二居 94 54 22 三居 94-151 18 6 恒大名都 小高层、高层 一居 58 到3月末，排卡客户已经接近600组，以两居三居客户为主 二居 96-98 小三居 93-96 大三居 112-145 公寓 一居 40-50 二居 89 首开国风悦都 小高层、 高层 二居 80 —————— 三居 87-118 几个主要竞品以小高层、高层的80-90㎡两居及87-120㎡三居室成交最为火爆； 从户型配比上观察，几个项目产品同质化比较严重； 有少量洋房和公寓产品以提高项目档次，丰富产品线； 市场研究—热销项目研究 四季花语 新城林湾 宏程华苑 68-95㎡高层，2-3居 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 72-83㎡高层，2居 79-112㎡高层，2居、3居 即将入市项目产品类型、主力面积区间与区域市场现有项目同质化严重。 市场研究—热销项目研究 竞争激烈—品牌开发商的配套齐全、功能完善的大型复合社区相继开始进驻； 同质化严重，高层市场竞争惨烈—目前及未来一段时间，区域内产品类型以小高层、高层的80-90㎡两居及87-120㎡三居室为主，同质化比较严重，但同时，这两种产品亦受到青睐；几个品牌项目以少量的洋房、公寓产品和精装修产品提高项目档次、丰富产品线。 市场研究—小结 龙河区域房地产市场特点： 目 录 客户特征分析 客户定位 客户分析-客户特征分析 通过对于目前项目地块周边红星国际广场、证大大拇指广场、恒大名都等三个热销项目成交客户的分析，可以从侧面反应出本案须锁定的客群范围。 客户分析-客户特征分析 地块周边几个竞品项目以区域内消化为主，主要依赖安次区地缘性客户； 来自广阳区的客群为重要客户。 客户分析-客户特征分析 基本属性——青年及中青年、以居住为主的首次置业或首次改善人群。 人口学特征 年龄：26-45