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长沙建发·汇金国际项目别墅价格策略报告 本报告是严格保密的。 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 呈：建发房地产集团长沙有限公司 核心均价推导 2 价格表形成及验证 3 项目产品现场分析 1 别墅产品解读 1F 2F 3F 别墅户型设计较优，引入地下双车位、电梯、入户花园、内庭院、露台、客厅挑空等创新设计。 别墅产品配比 面积： ——下层面积约275㎡ ——上层面积约340㎡ 套数：32套 别墅产品属性界定： 缺乏稀缺资源，缺乏别墅社区 不同于郊区别墅，也不同于城市别墅 有别墅的意向，却非别墅 产品的核心价值在于“稀缺” 单价、总价均达到长沙最高水平 产品价值的市场实现难度较大！ 对项目整体而言具有一定的形象与价值标杆意义！ 别墅作为项目形象价值标杆，市场销售实现难度相对较大 现场对产品解析 产品价值排序：7#＞6#＞5#＞4# 7#整个项目价值标杆，4#价值相对最低！ 中心园景 7#东端头可看到中心园景，与1#及6#楼间距最宽； 6#与7#错开排布，东端头可看到部分园景； 5#与6#平行排布，基本看不到中心园景，底下中间单位通透性差； 4#受高层3#遮挡影响，看不到园景，与后面居民楼间距窄，且临变电器，价值最低。 别墅产品优势分析 赠送面积大，花园、地下室、阳（露）台等赠送空间，每套赠送面积区间约在200—300平米； 城市中心区唯一别墅产品； 别墅产品劣势分析 4#、5#及6#栋间距窄、私密性不够； 自然生态资源缺乏； 4#、5#及6#栋大部分遮挡严重，景观差； 4#栋西端头南面紧邻变电器，存在一定的辐射污染； 下水管道外露，影响整体美观； 别墅产品总结 本项目别墅产品虽有强势的城市中心区稀缺价值，但由于其产品本身具有较明显的劣势，缺乏自然生态景观资源，因此，在考虑项目实际情况下，别墅产品定价预期不可过高。 核心均价推导 2 价格表形成及验证 3 项目产品现场分析 1 别墅产品均价 核心均价合成 确定核心均价 产品内部类比法 市场比较法 参考市场联排别墅和叠加别墅 1、筛选可比楼盘 2、确定权重 3、打分 4、比准价形成 产品结构相似、目标客户相似，销售期重合 根据与项目的竞争关系。评定指标： 1)客户重叠程度 2）和项目交通便捷、距离程度 区域因素修正 产品设计规划情况修正 市场宣传推广情况修正 交易情况修正 交易时点修正 市场比较法计算结果 市场比较法进行步骤 可比项目确定 定价参考楼盘价格（联排别墅） 项目名称 交房标准 销售报价 主要折扣及优惠 实收均价(以整数取值) 备注 美洲故事 毛坯 10000 一次性98折，按揭99折 9800 270-302平米 湘江壹号 毛坯 13000 一次性97折，按揭98折 12610 — 龙湾国际 毛坯 9000 100优惠2万，5万抵10万 8450 177-258平米 托斯卡纳 毛坯 11000 一次性98折，按揭无 10780 300-470平米 可比项目确定 定价参考楼盘价格（叠加别墅） 项目名称 交房标准 销售报价 主要折扣及优惠 实收均价(以整数取值) 备注 湘江壹号 毛坯 8000 一次性97折，按揭98折 7760 — 沙河堤亚纳湾 毛坯 7500 5万抵10万，另99折，一次性再99折 6925 200-210平米 盈峰翠邸 6000 105/155平米 楼盘　 均价 折算价格 权重 价格比重 美洲故事 9800 9568 25% 2392 龙湾国际 8450 8528 20% 1706 托斯卡纳 10780 10624 25% 2656 湘江壹号 12610 11364 30% 3409 合成均价修正 11000 比准均价：10160元/平米 比准价的测算 联排别墅 叠加别墅 楼盘　 均价 折算价格 权重 价格比重 沙河堤亚纳湾 6925 6856 30% 2057 盈峰翠邸 6000 5869 20% 1174 湘江壹号 7760 7062 50% 3531 合成均价修正 6800 联排别墅80% 叠加别墅20% 鉴于本项目的特殊性质，采用联排+叠拼组合定价原则； 项目名称 联排别墅 叠加别墅 洋房 小高层 湘江壹号 13000 8000 　 　 价格关系 1 0.6 　 　 托斯卡纳 11000 　 7800 　 价格关系 1 　 0.7 　 龙湾国际 9000 　 4500 　 价格关系 1 　 0.5 　 南山苏迪亚诺 5600 　 3200 　 价格关系 1 　 0.6 　 汀湘十里 6000 　 　 3800 价格关系 1 　 　 0.6 鹏基诺亚山林 4800 　 　 2600 价格关系 1 　 　 0.6 产