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前期分析 Part 1 FRONTEND ANALYSIS Site Analysis 现状分析 SITE Site Analysis 现状分析 Original Scheme 商业价值分析 商业价值高 商业价值低 结论：经过实地调研和现场分析，场地商业价值由西至东依次降低。 原方案解析 Part 2 Original Scheme Original Scheme v 流线分析 结论：商业广场前设置地库入口及车行道，极大影响了商业人流引入。项目规划车行人行流线相互混杂。 人行流线 车行流线 地下车库出入口 商业广场 Original Scheme 塔楼分析 结论：塔楼标准层偏小，层高 过低。造 成使用频效很低，产品缺乏市场竞争力。 商务楼 30F 层高：3.1M 标准层面积：636㎡ 商务楼 30F 层高：3.0M 标准层面积：884㎡ 商务楼 30F 层高：3.1M 标准层面积：938㎡ 商务楼 30F 层高：3.1M 标准层面积：1065㎡ 商务楼 30F 层高：3.1M 标准层面积：1075㎡ 商业 塔楼 Original Scheme 塔楼价值分析 结论：塔楼数量过多，且高度均为100M. 造 成建筑过密，体型呆板。产品形象缺乏吸引力。 原方案效果图 Original Scheme 办公入口与商业分析 结论:办公入口占用最优商业界面。且商业界面过于隐蔽，无法将人流引入，极大影响商业销售。 商业界面 办公出入口 方案策略 Part 3 Solution OPTION 方案一 方案二 方案三 Site Analysis 产品定位 超甲级写字楼 + 商务办公 + 精品商业 现代都市金融中心 Scheme 1-1 超甲级写字楼+类甲级写字楼+商务办公 总平面图 规划总用地：36572.3 m2 可建设用地：22890.0 m2 总建筑面积：255598.7 m2 地上建筑面积：153982.7 m2 办公楼建筑面积：121893.9m2 类甲级写字楼建筑面积：30603.3m2（21F） 商务办公楼建筑面积：29725.2m2（23F） 超甲级写字楼建筑面积：61565.4m2（27F） 商业建筑面积：32088.8 m2（4F） 地下建筑面积：101616.0 m2 （约五层） 车库及设备面积：95616.0 m2 商业：6000.0m2 基底建筑面积：8082.2 m2 建筑密度：35.3% 容积率：6.73 绿地率：31.2% 机动车车位：2035辆 非机动车车位：9143辆 Scheme 1-1 超甲级写字楼 27F 层高：3.9M H=130M 标准层面积：2280㎡ 商务写字楼 23F 层高：3.3M H=100M 标准层面积：1292㎡ 类甲级写字楼 21F 层高：3.6M H=100M 标准层面积：1457㎡ 对产品进行功能整合及差别化设计。提升产品价值和使用效率，形成梯度层次，利于销售。 南侧塔楼130M高(至屋顶构架150M)，北侧两栋为100M。体型对比强烈，形成区域地标性建筑，利于产品形象打造。 塔楼分析 Scheme 1-1 对车行流线及人行流线进行有效分流。所有车行系统均设置于商业价值最低的用地东侧。 在商业价值最高的西侧设置商业广场，最大限度引入商业人群。 交通分析 地下车库出入口 车行流线 建筑主要出入口 商业广场 Scheme 1-1 商业广场分析 下沉广场模式 在广场中心，设置尺度适当的下沉广场。一方面商业广场更富有层次。另一方面可将人流有效引入负一层商业。 下沉广场 Scheme 1-1 项目案例 上海 IFC商业广场 Scheme 1-1 平、剖面图 地下层平面图 剖面示意 层高7.2m 层高3.9m 层高3.9m 层高3.9m 层高3.9m Scheme 1-1 平面图 一层平面图 三、四层平面图 二层平面图 Scheme 1-1 办公示意 低区标准层 高区标准层 办公使用高区电梯 银行使用低区电梯 Scheme 1-2 商业广场分析 中庭广场 将商业广场，用玻璃顶棚覆盖。内部商业以高端餐饮会所为主，着力打造内部商业环境，从而形成不受外界影响的，极具特色的商业中庭空间。 Scheme 1-1 项目案例 成都 洲际酒店 澳门 美高梅酒店 Scheme 1-1 项目案例 Scheme 1-2 平面图 一层平面图 地下层平面图 Scheme 1 体块透视 方案策略 Part 3 Solution OPTION 方案一 方案二 方案三 规划总用地：36572.3 m2 可建设用地：22890.0 m2 总建筑面积：255234