价格推算过程.docVIP

价 格 推 算 过 程 据常规经验，决定城市居民住宅价值的主要因素有以下几项： 1、地块区位：土地价值，周边景观，周围物业种类和档次，兴建居民住宅的成熟度。 2、小区规划：环境规划，户型，交通组织，外立面风格，配套设施。 3、市政配套：周边医院、学校、商场、公园、银行、邮局等布局结构。 4、发展商形象、实力：资金实力，地产开发经验，客户聚集能力，知名度，社会资源综合利用能力，工程进展和管理 5、物业管理：物业公司综合实力，物业管理执行标准、服务内容、服务质素。 6、户型安排：户型的安排是否同市场需求相吻合，内部结构设计及功能区的划分是否科学、合理。 7、设备材料：用料是否考究、设备是否先进、有无装修等。 8、社区规模：大规模的社区更容易引起社会购房人士的关注。同时大规模社区也可以从侧面体现发展商的实力。 9、营销策划和推广：主力客户群定位、价格策略、入市时机、形象包装、广告推广。 权重的比例分配 地块区位 小区规划 市政配套 发展商 实力 物业管理 户型安排 设备材料 社区规模 营销策划 权重 15 15 12 8 12 15 8 7 8 均价可比楼盘大致排名 均价 地块 区位 小区 规划 市政 配套 发展商 实力 物业 管理 户型 安排 设备 材料 社区 规模 营销 策划 龙畔金泉 3500 2 1 1 1 2 3 3 1 1 奥林园 3980 1 1 1 1 3 1 2 1 2 友好园 3200 2 3 2 2 2 2 2 2 2 福典人家 4000 3 3 2 2 2 1 2 3 2 鼎新鼎润府 4500 3 2 1 2 1 1 1 2 1 金马圣隆 3500 4 2 3 3 2 3 3 2 2 新星绿城 3900 4 2 3 1 2 3 2 1 2 根据实地考察结果和项目物业构成要素比较可以得出以下推断。 1、地块区位（权重15） 项目地理位置相对于泉水与机场新区比较的话，泉水板块更具有优势。从机场新区的鼎润府、福典人家比较来看，我们不具有优势。和金马位置相同，相当于第四位水平。约3700元/ M2。 2、小区规划设计（权重15） 本项目在建筑设计及社区环境规划设计中存在着一定的问题。楼间距较近、没有地下停车库、但景观设计及施工比较好。可以处于竞争对手规划的第二位水平，约3966元/M2。 3、市政配套（权重12） 项目目前配套相对于鼎润府和福典人家有一定的差距，我们煤气尚未入户。周便配套也比较少。属于有待于开发区域。项目配套价值相当于第三名平均价值，约3700元/M2。 4、发展商实力（权重8） 新星集团在资金实力上是其他竞争对手所不具本的。对于工程质量上要求很高。综合实力相当于第一名的平均值，约为3793元/M2。 5、物业管理（权重12） 生生物业管理水平价值可达到第二位同型小区的平均值，约为3620元/M2。 6、户型安排（权重15） 我们项目的户型设计上没有特别之处。户型安排价值可达到第二位的平均水平，约3633元/M2。 7、设备材料（权重8） 可达到前两位的平均水平，即3770元/M2。 8、社区规模（权重7） 就本项目的社区规模来讲，在大连也是少见的大盘。占地面积近40万平，建筑面积50万平在竞争对手中占有绝对的优势。可达到同类小区第一位的平均水平。约3793元/M2。 9、营销策划（权重8） 我们的营销推广始终也没有达到“沸腾”状态。相较于竞争对手来说我们达到同类小区的第二位平均水平，约3716元/ M2。 项目现实价值 [类比物业均价（1）×权重（1）+　……＋类比物业均价（9）×权重（9）]÷总权重 得出结论：项目现实价值 （3700×15）+（3966×15）+（3700×12）+（3793×8）+（3620×12）+（3663×15）+（3770×8）+（3793×7）+（3716×8）/100 3746元/ M2