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谨呈:利达地房地产开发有限公司
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2012.1.14
销售策略及执行报告
吉安义乌小商品城
2
目录
1、项目销售形势及竞争突破口分析
2、项目销售目标客户群分析
4、项目销售模式及价格体系策略
5、项目销售推盘方式及节奏控制
6、项目销售整合推广策略
7、项目销售开盘前工作计划
3、项目销售平面分割策略
项目销售形势及竞争突破口分析
壹
项目类型
项目名称
开盘时间
主力铺位(开间*进深)
商业面积㎡
铺位格局
售价(元/㎡)
销售模式
销售率
使用率
所在区域
住宅底商
滨江六合盛世
2010-11-28
(4-10)×10
30000
三层,一层单独销售,二三层连体销售
一层1.3万-1.8万;二三层连体出售,1万左右
返租5年,一次性返还40个点
15%
90%
吉州区
盛唐华都
2011-10-2
(4.5-6)×(12—15)
5000
两层不连体
一层:1.5万
硬卖
39%
98%
青原区
二层:5000
青原明珠
Aug-09
(3.5-7)×11
3800
两层不连体
一层:1.9万,二层6000
硬卖
90%
97%
青原区
滨江·阳光都市
2011-1-16
(20-30)×20
4000
两层大卖场
一层2.2万
硬卖
0%
---
青原区
滨江学府
2010-9-10
(7-9)×15
8000
一层街铺,二、三层大卖场
一层2.1万
硬卖,办卡
80%
98%
青原区
龙湖?蓝堡湾
2011-5-1
(3-8)×12
10000
三层连体
7000
硬卖
80%
98%
青原区
豪德星城
2010-10
(6-9)×16
16000
一层街铺,二、三层大卖场
一层1.3万
硬卖
98%
97%
青原区
大型商业
吉安农副产品物流中心(一期)
2011-10-15
(4.8-5)×10
17000
一层街铺,其他楼层仓库或公寓
一二楼连体均价:6800元/㎡,三楼和四楼均价约3000元㎡
街铺硬卖,水果区3年返租24%
70%
97%
吉州区
盛隆国贸城
2012-1-6
(4.2-6)×(13)
6000
三层,一层单独销售,二三层连体销售
一层:8000~1.3万二层:6000~7000三层:4000四层:3000
3年返租一层18%,二层21%
50%
98%
吉州区
庐陵商业大世界
2011-12-10
(4-8)×(8—12.5)
40000
四层大卖场
负一层:5000一层街铺:均价45000,,内铺,12000二层:7500三层:6000
硬卖
35%
街铺:97%
吉安县
吉安在售商铺项目信息汇总
吉安商铺投资市场分析
商铺销售模式多样化
底商采取直接销售模式,业主购买铺位后自行招租;大型商业项目除庐陵外,两个项目采用委托经营销售模式,前期由经营管理公司负责统一招商、运营
有定位商铺比无定位商铺消化更快
底商无主题定位,广告力度不强,通常在1至2年消化完毕;有定位商业如吉安农副产品物流中心,由于宣传力度强,配套设施齐全,一期开盘已销售率达70%;
商铺投资门槛较高
吉安目前在售商铺面积大,总值高,不易被消化;吉安商铺投资门槛高。面积小、总值低的商铺存在有较大空间。
吉安商业百花齐放
吉安目前在售商业包括专业市场、零售商业综合体、住宅底商等。
定位及销售模式优势
“义乌”品牌优势
单铺面积小、总值低
区位优势
新型小商品市场的运营理念
小商品生意机会及发展前景
国家对住宅市场的调控
周边整体商业氛围淡薄
项目商铺使用率低
项目待售商业体量大、楼层高
本地及周边城市同类项目竞争
优势
机会
劣势
威胁
单打独斗,一定程度上增加了项目的销售难度。
项目销售SWOT分析
项目竞争突破口分析之一
着力打造赣中地区首席现代化小商品一站式采购中心的形象
买铺自营操作模式,进一步刺激投资市场
诉求“义乌品牌”,强化义乌的成功形象,认可义乌模式和义乌管理,增强投资客信心。
诉求项目“小投资大回报”前景
描绘周边地块未来规划的概念
着力打造品种齐全、配套完善、管理先进的商场形象
同类对比阐明小商品无限商机带来的投资机遇
重点分析专业市场商铺的投资特点及增值空间
凸显优势
把握机会
不定期举行活动,增强人气
阐述小商品市场经营、配套优势,列举同类市场说
分期销售,逐步消化,同时争取政府大力支持,通过“重点项目、重点支持市场”等树立项目公信力
通过扎实的营销推广,强化浙江义乌经营管理团队直接入驻,确保在短期内做旺市场,实现商铺投资收益预期,使本
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