北流沿江名都策划案20120601.docVIP

北流沿江名都中期策划案 目录 第一部分、项目简述第二部分、市场分析第部分、第部分、项目发展策略第部分、项目定位第部分、项目第部分、，在国家与鼓励住房消费政策的持续推动下，房地产市场保持了稳定发展的态势。一方面，；另一方面，随着房地产市场的，居民消费行为更趋理性和成熟，促进了住宅建设水平的整体提高。纵观年房地产业，并由此带动商品房单价的上涨中心地段的档商品房均价已达00元/㎡ 如果说北流2009年以前是北流地产的启示和开篇的话，2011年的将是北流房地产飞跃的一年。2009年以来。北流的房地产业迎来了城市发展的契机。销售量、价齐升。因此许多项目都得到了实惠，迎来北流房地产业又一个春天，同时也是一个大发展的时机。2010年在政府的大力扶持下，开发商、媒体共唱新城新曲，将新都市主义（建筑）更高、（发展）更快、（经济）更强的新都市主义推向高潮。 四、竞争更加激烈，企业重新洗牌 北流是一个县级市，人口和经济发展相对有限。房屋买卖基本以刚性需求为主。同时北流也是一个劳务输出城市，居住人群的人口结构老人和小孩占到很大的比例。这给北流房地产开发一个良好的启示。只有在设计与生活配套的细节上，充分考虑到老人与小孩的楼盘才能真正打动北流的房地产消费市场。虽然消费者不是这两类人群，但他们确是真正的使用者。这是我们项目下一步宣传的重点。而本项目总开发面积达6万多平米。沿江路的自然景色与邻近步行街是本项目最大的优势。而此优势并没有在以往的宣传中体现出来。最大的特色变得没有特色，因此本项目陷入一个没有特色的价格肉搏大战中。10多个楼盘同时开发在一个地级市。其竞争之激烈是可以想象的。如何在价格大战中占有优势，宣传只是一个方面，真正比拼的是内功，他包括；物业管理、施工现场管理、施工进度、园林规划、配套设施、是为了本项目业主的生活水平与居住质量。同时让北流市民生活居住指数达到了城市化要求，也为北流市增加了一个靓点。然而北流同期放盘的楼盘有10多个，对于只有130万人口以及25万城市人口的北流市场而言，其竞争激烈已经达到白热化的程度。如何在销售上站稳脚跟，楼盘的销售模式，以及经销商的策划、销售手段、将是项目成败的关键。 五、全方位竞争即将开始 开发项目竞争已不单是产品卖点、营销手段的局部竞争，而是从市场调研、市场分析、产品定位、策划推广、销售把控、到物业管理等全过程、全方位的竞争，实质上是开发商之间综合实力和品牌的竞争，更是开发模式和开发策略的碰撞。 第部分、 （一）S（Strength优势） 本项目毗邻圭江，居高临下，无限江景尽收眼底。 由于地处成熟城区，周边有着良好市政基础配套设施。 小区两边有其他建筑物，作为缓冲，小区内更为安静，舒适指数远高过市中心小区。 小区虽然离市中心较远，但性价比高，适合刚性需求人群居住。 项目户型设计合理，符合刚性需求人群居住要求。 （二）W（Weakness劣势） 1）距离市中心较远，在北流人观念中属于偏远地段。 2）小区只有一个出入口、切位置不明显、目前尚无物业管理，环境卫生条件不健全、急待改善。 3）项目内施工干扰大，影响周遍住户居住环境，会产生不良影响。 4）小区的中部主打景观未见成果，项目整体形象不够完善。 5）前期的销售价格过高，没有形成价格体系，知名度不高。小区配套服务几乎为0，性价比严重不足，影响销售，加上宣传不力更令消费者对本项目的印象不佳，影响项目的提价空间。 （三）O（Ocopportunitv机会） 1）随着北流市圭江的开发建设加快，滨江华府、的发展。将直接提升沿江路与项目区位价值。 2）随着北流沿江路的开发，步行街区域预计周边整个地域经济将得到持续发展，居民预期收入稳定性进一步增加，为项目可持续销售打下良好的基础。间接支持了项目的未来张力。 3）现今的北流房地产开发已经饱和，北流市政府对市政府周遍的老城片区的开发的力度逐渐加大。沿江路开发力度也在逐步加大，政策支持日益加强。 （四）T（Threat威胁） 1）国家的严控政策对房地产项目的持续影响，给项目的开发投资带来压力和不稳定因素。 2）2011年以来的高物价、高通涨、直接增加了开发成本及周期，加大了投资成本和风险。 3）目前北流市在售楼盘10多个，销售面积总量相当惊人，竞争日趋激烈。 综述 通过对前述项目的SWOT分析，我们关注到项目的优势在于高性价比（赠送面积多），而项目的劣势存在于项目特色不明显、企业品牌知名度、影响力不够以及营销手段缺乏，宣传没有到位等诸多方面。因而如何破译项目宗地的基因密码，充分挖掘项目的优势，培育项目优势，化解品牌及自然资源的劣势，成为我们思考的关键。 第部分、项目发展策略