华南城公司初步研究告-qi100520.docVIP

湖南湾田投资有限公司 财务管理部 调研报告 华南城公司初步研究报告 一公司二、、 四、 五、 编制：湾田财务管理部 2010年5月22日 华南城公司初步研究报告 目前集团正在筹建“中南国际商贸物流园”项目，初步规划的定位高度、规模大小可与“深圳华南城”媲美。深圳华南城从其发展历程、现在状况、社会认可来看，是个成功的商业地产项目。研究和分析深圳华南城，对中南国际商贸物流园具有较大的参考意义。 本人借去深圳华南城购物之机，对华南城获得了一些浅显、表象的初步感性认识；同时下载并阅读了华南城在香港上市的招股说明书，获得了华南城大量的运作、财务信息。以下是对华南城的初步研究报告，供大家参考。 一 公司。 2. 项目投资和建设： 深圳华南城坐落于深圳市龙岗区平湖物流基地园区 深圳华南城二期（一站式、会展式购物中心形象） 深圳华南城二期（总部基地形象） 3. 营运情况： 深圳华南城的发展目标是：立足深圳、依托珠三角、辐射全国、影响国际，集交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体，成为经营规模大型化、经营品种专业化、经营档次高级化、经营手段现代化、经营空间国际化、经营环境规范化的超大规模制造业原材料专业交易中心。 华南城分为五大专业交易中心、一个展览中心和五大功能分区。主要经营：纺织服装原辅料、皮革皮具原辅料、电子工业原材料、纸品包装印刷、五金化工塑料。在空间形态上分为：交易区、公共仓库及保税仓储区、配套公共设施区、员工生活服务区和中心道路、停车、绿化区。 华南国际工业原料城采取租卖结合、企业管理、政府服务的经营管理模式，为原料城内的经营者提供宣传、信息、政策咨询、仓储、代办工商税务手续等各种服务。工商、税务、海关等政府职能部门在原料城设立办事机构，为市场经营者及客商提供各种便利，缩短办理相关手续的时间。另―方面，原料城引进专业搬运、装卸、运输、银行、保险、信息咨询等机构，同时设立餐饮、宾馆、会所等生活配套服务，为原料城的经营者及客商提供各种专业化的服务以及性化的营商环境。 4. 项目收益： 项目初始投入为86百万元，20万元为注册资本，其余为股东借款。经过7年的发展，截止2009年3月31日，累计实现净利润44.96亿元；09年9月公司在香港上市，按2010年5月份估价，公司市值72亿元；根据太平戴维斯估值公司09年6月份的评估报告，深圳华南城所持物业价值为227亿元。 5. 布局拓展： 有了深圳华南城的成功经验，华南城已经开始向全国拓展，正在筹划的项目有：48.7万平米的广东河源房地产项目，390万平米的南昌华南城项目，420万平米的南宁华南城项目，西安华南城项目，加上深圳华南城项目，这些项目落成后，总建筑面积可达到10.6百万平米，成为超大型商业地产集团公司。 二、 华南城公司进行了避税和政府优惠政策筹划，设计了五级股权架构，即香港自然人→境外避税平台→香港控股公司→深圳控股公司→事业经营公司。组织上实行两级架构，集团管理平台→专业性法人经营公司，目前公司员工858人，另有共同控制员工201人，外包员工452人。法人架构上多采取合资（内部公司之间）、控股、联营等多种形式，以充分利用外部资源和优惠政策。 1、 在香港上市前，华南城公司上级股东有6家，基本为境外避税平台，再往上一级主要为香港的自然人，他们主要是一些公司的董事长；香港上市后，原股东持有股权被稀释为75%，公众股占25%。 华南城控股公司股权架构图：（09年9月公开发行股票后） 2、 采取集团化公司组织架构，集团有各专业职能机构，集团下面为各产品/事业经营实体，行政、IT、财务、法务、客服由集团统一管理。自有员工858人，共同控制实体员工201人，外包员工452人。 华南城公司组织架构图： 华南城公司人员分布： 分类 部门 雇员数量 控股控制 管理层 9 　 189 　 64 　 IT 56 　 62 　 150 　 312 　 16 小计 小计 858 共同控制 合资公司 201 外包人员 保安 452 3、 按细分的产品事业设立底层法人，再上一级为行业投资公司法人，最上面为控股法人，法人架构非常清晰，和管理组织架构基本重合，增加了管理的便利性和便于申请优惠政策。 华南城公司（集团）法人架构图 三、 华南城公司的成功离不开成功的商业模式，华南城成功进行企业定位，充分利用股东、政府、社会资源，规避各类限制政策，创造多种营销模式，多方筹集资金发挥资金杠杆，创造了企业增值神话。 1、 立足深圳、依托珠三角、辐射全国、影响国际，集交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体，成为经营规模大