南京写字楼销售策划方案-东城新筑试题.pptx

东城新筑下阶段营销推广建议 建发置业 2014.12 一、销售汇总 二、产品分析 三、推广总结 四、问题和解决方案 一、销售汇总 产品概述 办公 103-134㎡ 183-213㎡ 251㎡挑高 354-365㎡ 6 8 1 2 去化套数 1 3 0 1 商铺 82-83㎡ 146-157㎡ 2 3 去化套数 1 0 东城新筑主要由写字楼和商铺构成 1、写字楼总共17套，主要分成4类，100㎡左右、200㎡左右，350㎡左右和251㎡8米挑高户型。 2、商铺主要两种户型，82㎡和150㎡左右两种，均为6.5米挑高 销售情况汇总 办公 楼层 房号 面积 单价 总价 2F 202 183.24 203 180.03 204 109.68 205 353.95 3F 302 195.44 303 192.01 304 103.58 305 365.13 4F 402 194.95 403 191.52 404 103.32 405 250.97 406 122.62 5F 502 213.29 503 209.54 504 113.04 505 134.15 商铺 楼层 房号 面积 单价 总价 1F 99号-6 82.98 99号-7 81.97 99号-8 145.82 99号-9 157.37 99号-10 146.21 截止12月1日 总共去化办公5间，1040平米，总金额1672万元。 总共去化商铺1间，83平米，金额462万元。 11月 总共去化办公4间，827平米，总金额1321万元。 二、产品分析 来访客户需求 事项 办公 商铺 总来访 54 16 第一次回访客户不考虑 17 8 比率 31.48% 50.00% 意向商铺的客户总共有8人在第一次回访中直接回绝，其中5人回绝理由为“价格过高”！ 意向办公的客户中，55个人直接询问折扣，有31个人对于“99.5折”表现出惊讶！ （根据市场调研，南京的商业、公寓和办公楼普遍实行95~97%的折扣） 9~11月来访总计统计 项目周边写字楼和商铺租金水平 现代服务大厦 金弘基大厦 锦湖大厦 紫金名门 本案 写字楼租金的调查结果来看，该区域内写字楼物业的租金区间在1.2-1.9元/㎡/天，平均租金约1.5月/㎡*天； 项目周边的商业主要是零售和小型餐饮为主，租金范围在3-8元/㎡*天，根据业态、面积以及租赁时间的不同，呈现比较大的差距，平均租金约4元/㎡*天 意向租户租金调研 办公楼租赁 ? 询问人数 面积需求 租期 可承受租金 宾馆 4 1-2层 （1000-2000平米） 5-10年 单价1.5元/月*平米，接受年5%递增，地铁通车后接受租金较大幅度上浮 办公产业园 1 3-4层 （3000-4000平米） 10年以上 棋牌、足疗休闲场馆 1 1-4层 （1000-4000平米） 10年以上 意向租户租金调研 商铺租赁 ? 询问人数 面积需求 面宽需求 租金承受力 我产品实际租金水平 餐饮 3 100-200平米 10米以内 年租金15-20万元 租金单价3.2元/平米*天 包子店 1 40平米以内 5米以内 年租金8万元以内 租金单价2.67元/平米*天 平安车贷 1 300平米 20米 租金单价4.5元/平米*天 租金单价4.5元/平米*天 *办公租金水平和周边市场一致 *商铺租金水平低于周边（市口较差） 产品租金回报率 *办公回报率3.3% *商铺回报率，80平米户型1.7%，150平米户型2.2% 南京市场上，完全针对投资客的房产产品，其租金受益大约在4%以上。 价格 租金 金地自在城商铺 单价：2.65万元/㎡； 3元/㎡*天 丰盛商汇 单价：2.3万元/㎡ 租金单价：3元/㎡*天 锦上园公寓 总价：50万元 年租金2万元 香溢紫郡公寓 总价：35万元 年租金1.5万元 典型客户描摹 生活地点：鑫园 工作地点：紫金名门 行业：建筑工程 职业：老板 渠道：路过 购买动机： 1、不想长期租赁办公用房 2、离家近的写字楼 生活地点：明湖山庄 工作地点：河西万达 行业：大宗资产中介 职业：老板 渠道：路过 购买动机： 1、离家近的写字楼 2、喜欢新房子 *35-40岁左右 *附近小区 *中小型企业所有者 *总价不敏感 项目周边小区潜在客户众多 产品总结 *办公产品在市场上具有一定认可度，居住在附近的中小企业业主需要此类产品 *办公产品的回报率适中，对于投资客有一定的吸引力 *商铺产品定价过高，对于自用或者投资客而言，几乎不具有竞争力 *缺少折扣优惠是造成客户难以必定成交的重要原因 三、推广总结 广告类别 投放时间 具体位置 来电 来访 网络 11月1日至11月30日 365详情页(免费) 3 1 电梯轿厢 10月17日-11