欧阳_5章房地产评估_资产评估_陈建西_2版_广商_201502试题.pptx

资产评估 1 2017-4-8 房价VS楼市调控 购买四类房子最容易贬值(图) 房产品固然都是空间之下，金钱之上，但内涵与功能决定了其保值基因的不同，再基于政策调控与市场非规范与非理性，因此在基于房价普涨环境下购置的大量房产，将因为房价普跌出现速度与力度不同的贬损。 其中四大类房子最容易在房价或其预期发生普跌环境下遭遇贬损。 资产评估 2 2017-4-8 地王身边的成品房 资产评估 3 2017-4-8 原因之一，地王出现让存量地存量房重新评估，以新房换价来获得更高的售价； 原因之二，地王旁边的房子会因为地王的出现，重新定位，带动豪宅类似的档次提升，但实质并没有提升，价格反而上去了； 原因之三，地王出现后区域品质档次提升后，成品房装修标准水涨船高，其中装修成本部分最易贬值； 原因之四，地王的出现与城市未来规划发展有关联，开发商出手重的区域都是城市的中心或交通要地，前景与钱景相互作用后才产生必欲得之而后快的地王，而毗邻楼盘会将该地王产生的诸多背景转化为涨价基因，从而将未来透支到房价中； 原因之五，地王往往与规模与配套挂钩，周边楼盘极可能将该地王可能的配套纳入考虑范围而计价。 资产评估 4 2017-4-8 第一节 房地产评估概述 第二节 收益法在房地产评估中的应用 第三节 市场法在房地产评估中的应用 第四节 成本法在房地产评估中的应用(不讲) 第五节 其他评估方法（不讲） 第五章 房地产评估 资产评估 5 2017-4-8 本章学习目的和要求 1、了解房地产评估的基本内容和特点 2、熟悉房地产评估的影响因素 3、掌握收益法、市场法、成本法、剩余法在房地产评估中的应用 4、熟悉基准地价修正系数法及路线价法在房地产评估中的应用 资产评估 6 2017-4-8 第一节 房地产评估概述 一、房地产评估对象 二、房地产价格的影响因素 三、房地产评估的特点与原则 资产评估 7 2017-4-8 一、房地产评估对象P98 ㈠土地及其价格构成和种类 ㈡房屋建筑物及其价格构成和种类 ㈢房地产的价格构成和种类 资产评估 8 2017-4-8 房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物（不动产）。其中： 1、土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 2、建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物。 资产评估 9 2017-4-8 3、其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的部分。 资产评估 10 2017-4-8 从三个方面来把握： 1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。 2、权益(物权)是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。 3、区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括他与重要场所的距离。 资产评估 11 2017-4-8 作为评估对象的房地产有三种存在形态： 单纯的土地; 单纯的建筑物; 土地与建筑物合成一体的房地产。 资产评估 12 2017-4-8 房地产的特征 位置固定性：属于不动产，空间位置是固定的。 耐用性：其寿命是相当长的。 影响因素多样性：房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。 投资大量性：其投资数额是可观的。 保值增值趋势？？ 资产评估 13 2017-4-8 ㈠土地及其价格构成和种类P98 1、我国土地所有权与使用权相分离，土地所有权有两种情况： 城市土地--所有权属于国家； 农村城市郊区的土地--所有权归农民集体所有。 土地的使用者不具有土地的所有权，只拥有土地使用权。 资产评估 14 2017-4-8 2、土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。 目前我国城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为一级市场和二级市场。 一级市场亦称政府批租市场，是政府垄断市场。国家出让土地使用权的方式：协议、招标和拍卖 二级市场是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和，在国家法律规定的范围内充分竞争。 资产评估 15 2017-4-8 3、土地资产的特性：自然特性和经济特性两个方面。 A、土地的经济特性： （1）用途多样性。 （2）经济地理位置的可变性。　　 （3）可垄断性：土地资产的可垄断性构成了土地资产市场价格的基础。 资产评估 16 2017-4-8 B、土地的自然特性表现在以下方面： （1）土地面积的有限性。 （2）土地空间位置的固定性。 （3）土地使用价值的永续性和增值性。 （4）土地的不可替代性。 资产评估 17 2017-4-8 4、土地价格的构成：土地取得费、土