第六章：城市房地产管理法分解.pptVIP

土地使用权的转让 1.土地使用权转让的概念 土地使用权转让是通过出让方式获得土地使用权土地使用者，通过买卖，赠与或其他合法方式，将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 人们把土地使用权出让形成的市场称为一级市场，把由于转让而形成的市场称作二级市场。 房地产三个分级市场的划分 一级市场 土地使用权出让市场 二级市场 增量市场 三级市场 存量市场 政府 开发商 消费者 土地使用权的转让 2.转让土地使用权必须满足以下条件：（《城市房地产管理法》第38条规定） （1）土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利内容。 （2）按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 （3）按照出让合同进行投资开发，属于房屋建筑工程的，要完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的要形成工业用地或者其他建设用地条件。以上条件是对炒买地皮，土地投机行为的限制。 土地使用权的转让 3.土地使用权不得转让的条件 （1）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第38条规定条件的； （2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （3）依法收回土地使用权的； （4）共有房地产未经其他共有人同意的； （5）权属有争议的； （6）未依法登记领取权属证书的； （7）法律、行政法规规定的禁止转让的其他情形。 土地使用权的划拨 1．土地使用权划拨的概念 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。 土地使用权划拨有两种形式：一是原本为国有土地的划拨，二是原本是集体土地征用后再划拨。 土地征用的特点就是强制性、特定性、补偿性。 土地使用权的划拨 2．属于土地使用权划拨的建设用地 （1）国家机关用地和军事用地 （2）城市基础设施用地和公共事业用地 （3）国家重点扶持的能源交通水利等项目用地 （4）法律、行政法规规定的其他用地 房地产交易 1 房地产交易的概念 房地产交易是指以房地产(商品)为对象而进行的转让、抵押、租赁等经营活动。房地产交易是发生在平等民事主体之间的行为，当事人双方要以书面合同形式明确相互的权利义务关系。在房、地同存的情形下，是房、地两权一并交易，在房地不同存的情形下，则表现为地权交易。房权交易的是所有权或使用权；地权交易的只能是使用权。土地所有权是明令禁止交易的。房地产交易的市场称作三级市场， 房地产交易 2 房地产交易的一般规则 1）及时登记的原则。 2）房地连动的规则。 3）市场价格与政府管理相结合的规则。 4）权利义务同时转移的规则。 商品房销售 商品房销售(含预售)的法律规定 1)商品房销售。商品房销售包括现房销售和商品房预售。是房地产开发企业将其开发建设的商品房出售给买受人的行为。它是当前我国房地产买卖的主要表现形式，也是典型的房地产二级市场行为。商品房销售的主体必须具有独立法人资格、取得房地产开发主管部门核发的资质证书的房地产开发企业。 项目公司销售商品房的，必须经房地产开发主管部门核准。 商品房销售 商品房销售(含预售)的法律规定 2)商品房预售。商品房预售俗称“卖楼花”，是指房地产开发企业将正在开发建设中的房屋预先出售给受买人，由买受人支付定金或房价款的行为。商品房预售既是一种销售方式，同时也是开发企业的一种筹资方式。 商品房销售 商品房销售(含预售)的法律规定 3）商品房预售的行政许可证制度。2004年7月13日经建设部第41次常务会议讨论通过的《建设部关于修改城市商品房预售管理办法的决定》第六条规定： “商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。” 商品房销售 《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》对预售商品房的条件作了明确的规定： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 （2）持有《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》 （3）按提供预售的商品房数量计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并以确定施工进度和竣工交付日期。 （4）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》 商品房销售 商品房预售应出示的“五证” 《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 《商品房销售(预售)许可证》 购房者在购买期房时应要求房地产开发商和销售商提供上述法律文件，这是法律对期房销售方的最基本的要求 商品房销售 商品房面积的规定 1)合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产