商业地产基础培训技术总结.ppt

开发商对商业规律的理解及操作水平的不同 住宅操作模式直接套用到商业地产上—只售不租； 写字楼经营开发商进行商业物业开发倾向于租售结合； 对商业流通规律不理解，不关注零售商的需求； 专业商业地产开发商有相对较成熟的资金、管理、操作方式。 “地产大鳄＋商业巨头”的运作模式 房地产商在取得土地开发权后，需对项目进行商圈分析，从而确定市场定位和业态组合；按业态组合方案与符合条件的商业企业结成战略联盟；在项目建成之前，完成非主力店的招商或铺位预售。 这种战略联盟一般设定为具有相当的稳固性和排他性。 缓解资金及压力的商业地产创新模式 地产商与商家的合作关系类型: 购买关系：指商业企业向房地产商提前订购所需要的商业物业； 租赁关系：指商业企业以相对固定租金的形式向房地产商租用商 业物业； 营业额或利润分成：指房地产商从商业企业经营的销售额或保底 利润中提取一定的比例作为收益。 优点： 可减少各种资源的浪费，使企业的资源效用最大化； 商业巨头的稳定租金提高了项目经营的稳定性； 房地产商可以借助商业巨头的品牌效应提高铺位售价和加快非主力店的招商进度； 新模式使对项目建设周期和资金统筹的影响因素减少，使投资估算更准确、资金统筹更顺利； 缺点： 容易受市场或企业情况变化影响； 要求房地产商具备雄厚的资金实力和较强的融资能力。 商业地产的租赁信托模式 随着我国信托业务的发展，主力店信托化将取代“产权式商铺”，成为商业地产开发商重要的融资方式之一。 主力店租赁收益转让模式 一般由开发商将已出租的商业物业的租赁收益权委托信托公司 由信托公司按照开发商的意愿和市场的实际情况，将收益权分割成 若干份转让给中小投资者。在一定期限后，委托方再回购收益权。 购入产权后续租模式 中小投资者将合法的资金委托信托公司，由信托公司以自己的 名义向开发商购入已出租的商业物业，再将物业续租给原有的大型 商家，收取的租金作为委托人的收益。在一定期限后，信托公司自 行向所有委托人回购商业物业的产权。 大连万达——订单式地产 铜锣湾——百货联手商业地产 品牌经营输出 商业地产模式创新的成功案例 万达集团目前已成为以住宅房地产、商业房地产、大型百货连锁店为三大支柱产业的大型企业集团。2003年大连万达集团着手开发商业房地产，并在全国首创了商业和房地产开发相结合的全新模式—订单式地产。目前，万达集团已和多家世界500强及世界知名商业企业签订了联合发展协议，在全国各大中城市投资建设“万达商业广场” 项目。计划到2005年建设30个商业广场,2010年建设70个购物中心。 大连万达——订单式地产 “订单地产”的核心理念： 与世界大型商业企业达成战略联盟。根据战略合作方的要求为其定做符合自身要求的物业形式，最大限度上满足战略合作方的个性化需求，保证了商业物业的供需平衡。同时知名商业的荟萃使得万达广场在商业地产市场中具有不可复制的核心竞争力。 要点： 先招商，再根据商家及不同商品的需要，进行项目规划； 通过与多家商家进行租赁的方式，统一管理，分散经营。 万达集团商业地产已和世界500强企业及国内知名企业沃尔玛、家乐福、普尔斯马特、大洋百货、欧倍德、百盛百货、欧尚、百安居、 HOLA、华纳电影城、新世界百货、第一食品广场、国美、等签订了联合发展协议，每个项目均有5-8家不同业态的主力店进驻。 企业简介： 铜锣湾集团是一家专业性大型零售企业，主营现代商贸流通业中的SHOPPING MALL和大型综合百货店两大业态，拥有“CMALL铜锣湾广场”和“铜锣湾百货”两大品牌以及39家SHOPPING MALL（美式购物中心）和25家大型综合百货店（DEPARTMENT STORE）。 铜锣湾—百货联手商业地产、品牌经营输出 理念： 铜锣湾不直接开发自建物业，而是采取租用开发商物业的模式。投资加经营，把整个购物中心租下来，自己经营一部分，然后再把沃尔玛、家乐福等零售、娱乐、餐饮等各方商家招进来，统一经营管理。 具体操作方式： 向开发商租用，或者合资，直接向开发商下一订单，对项目形态和结构提出要求； 向开发商提供全程服务，包括定位策划、招商和后期的营运管理。 赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址：/ 添加Q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送 小结： 铜锣湾的这种专业全程策划输出、承担招商经营及管理功能的租赁模式，对开发商而言具有