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业主大会议事规则 第一章 业主大会名称及相应的物业管理区域； 第条 为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律、法规、规章的规定，制定本规则。 第条 第二章 业主大会 『业主大会的组织机构设置』第条 业主大会为小区物业管理最高权力机关，由全体业主组成，下设业主委员会和监事会。 说明：设立监事会为本规则的创新，参照了《公司法》的有关规定。本规则赋予监事会监督业主委员会、增补业主委员会委员的职责。更为重要的是，其本身具有业主代表大会的性质，便于小区事物的讨论并作出决定。另外，民主的弊端在于少部分人的利益无法得到有效维护，设立监事会也是为小区业主增加一个诉求途径。小区设监事会，法不禁止。 『业主资格』第条 物业管理区域内住宅物业和非住宅物业的所有权人为业主。 说明：法律依据为《物业管理条例》第六条。《业主大会和业主委员会指导规则》规定的更为详细，考虑到没有办理房产证，故沿用条例。 『业主大会的职责』第条 业主大会决定以下事项： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员； （四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； （五）选聘和解聘物业服务企业； （六）筹集和使用专项维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途； （九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用； （十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。 说明：法律依据为《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条的规定。 第一节 业主身份确认 『业主身份确认』第条 参加首次业主大会的业主身份由业主大会筹备组综合采取以下方式确认： （一）小区建设单位提供的业主名册； （二）业主本人提供的身份、住址等信息。 （三）其他方式。 说明：业主身份信息涉及个人隐私，也离不开业主的配合，就第（三）项欢迎大家提出意见。 『业主代表的产生方式』第条 每一单元的业主有权推选一名业主代表参加业主大会会议。 说明：作此规定的根本目的在于为设立监事会、筹备业主代表大会做铺垫。法律依据为《业主大会和业主委员会指导规则》第二十七条。 第二节 通知方式 第条 会议通知采取公告、电子邮件、手机短信通知方式为主，信件通知为辅的方式。 电子邮件、手机短信、信件到达业主指定的系统的时间视为通知送达时间。 对无法送达通知的业主，公告载明的时间视为通知到达时间。 说明：目前筹备组尚无经费，同时考虑到采用信件送达方式花费很大、志愿人员不足，故将信件通知作为辅助手段，最终还是应以现场送达（业主看到公告后到指定地点签收文件）、电子邮箱接收方式为主。 第三节 业主大会会议召开的形式、时间 『业主大会会议召开的形式』第条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 定期会议在每年的农历一月份召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： （一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的； （二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； （三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。 说明：法律依据为《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条。之所以将会议时间确定为“每年的农历一月份”，主要是考虑到业主参会时间更有保障。 『业主大会的召集和议事方式』第条 业主大会由业主委员会负责召集，由业主委员会主任主持；业主委员会主任因故不能主持的，由副主任主持。 业主委员会不能召集的，由监事会负责召集。监事会不能召集的，专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主可自行召集。 说明：业主召集会议的法律依据《物业管理条例》第二十一条并参照了《公司法》的规定，监事会召集会议参照了《公司法》的规定。 第四节 召开业主大会 第条 物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加方可召开业主大会。 说明：法律依据为《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条。 『委托代理人参会程序』第条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。 受委托人参加业主大会应当持有委托人本人的书面委托文件和身份证复印件，书面委托文件的内容应当包括委托事项、委托权限和授权期限等。 说明：法律依据为《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条，第二款参照了《合同法》的规定。 第条 会议召集人负责起草会议材料、按本章第二节规定通知参会人员，核实参会人员身份等事宜，并按下列程序组织召开会议： （一）会议主持人宣布会议议题以及计票人（2人）、监票人（1人）名单； （二）与会人员对议题进行逐项审议； （三）与会人员对议题进行逐项表决；