酒店经营权抵押贷款解析.pptx

酒店抵押贷款融资 酒店经营权抵押贷款融资 A·土地出让/抵押 B·金融产品融资 C·酒店开发模式 所有权的转让 1 产权酒店 股权酒店 经营权的转让 2 委托经营 合作经营 带资管理模式 使用权的转让 3 分时度假模式 快速变现能力强 持续盈利能力强 地块购得 酒店开发周期 地块待开发融资 酒店实际开发 具备快速变现与持续盈利兼顾 酒店地产融资变现方式 土地出让是将酒店用地直接转让给另外的投资商，该方式开发商无须承担酒店的建设费用，规避酒店建成后的后续运营风险，但也会因此而损失酒店后期经营带来的利润 酒店用地直接转让 投资商（开发商） 其它投资商 具体措施：将酒店用地直接转让给另外的投资商 优点：无须承担酒店的建设费用，规避酒店建成后的后续运营风险； 缺点：转让酒店用地的收益远远低于酒店运营成功后的利润； 开发商成本：土地转让总价—土地购买成本—转让过程中产生相关费用； 适用对象：面临资金链短缺的开发企业，不得不靠出让土地缓解资金压力； 特征：投资商（开发商）不具有产权亦不具有经营权 A 酒店变现模式——土地出让 土地抵押贷款是将酒店用地作为抵押而获得银行贷款的融资策略，土地抵押贷款是目前中国最为成熟运作的融资渠道，具备融资成本低，融资资金稳定且较为安全的方式 酒店用地抵押 投资商（开发商） 银行 具体措施：酒店用地作为抵押而获得银行贷款的融资 优点：融资成本低，融资资金稳定且安全； 缺点：办理过程时间较长，土地抵押估值往往过低。 开发商成本：土地购买成本 适用对象：面临资金链短缺的开发企业，不得不靠银行贷款缓解资金压力； 特征：投资商（开发商）不具有产权亦不具有经营权 A 酒店变现模式——土地抵押 获得银行贷款 案例——华侨城地产将旗下的一些商铺、写字楼、厂房和国际公寓等收益性物业未来5年的所有租金收益，以6.5亿元的价格，直接出售给相当数量的机构投资者 华侨城项目现金流困难 未来租金收入打包 财务总监林育德 总裁张立勇 中信信托 5年下来租金总收入大约近10亿元 工行深圳分行 华侨城地产将旗下的一些商铺、写字楼、厂房和国际公寓等收益性物业未来5年的所有租金收益，以6.5亿元的价格，直接出售给相当数量的机构投资者 华侨城地产 未来收益打包 中信信托 工商银行 投资者 中信信托则具体承担此次销售。机构投资者纷纷认购，中信信托每收到一个机构投资者的认购款，便将此认购款存入工行深圳分行的专用托管账户，直到6.5亿销售完毕。之后，工行深圳分行则监管华侨城地产相关物业的收益，在未来5年时间里，将租金收益按照机构投资者的认购比例，分配给投资者。 负责监管收益和投资者认购收益分配 案例东部华侨城REITs 酒店变现模式——酒店资产证券化 B 1 酒店变现模式——酒店开发阶段 C 产权酒店 股权酒店 私产酒店 1 产权酒店操作模式中开发商通过销售产权获得资金回笼，业主拥有的产权部分获得的收益分配，使用权衍生的经营权委托于第三方，第三方因此获得佣金 所有权 使用权 经营权 产权酒店 投资客户 开发商 专业第三方 酒店客户 拥有所有权 获得所有权回报 凭借使用权回报 拥有使用权 拥有经营权 获得经营权回报 产权酒店组织关系构架 开发商利润－投资合同期内，开发商占有使用权因此获得收益分配 投资收益－业主拥有的产权部分获得的收益分配 使用权衍生的经营权委托于第三方，第三方因此获得佣金。 酒店开发阶段——产权式酒店 C 产权式酒店的利益分配 产权式酒店拥有较为成熟的四种模式，主要的差异体现在业主收益的方式上，现阶段模式二承诺固定的收益为较为普遍的操作模式 模式 产权 管理者 业主收益 业主入住权利 开发商权益 按竭期间 按竭到期后 模式 一 产权完全归属业主 开发商商委托的第三方专业酒店管理机构 月收益用于抵冲供楼款 根据经营状况每月收取净收益+浮动分红 每月可入住若干天 参与酒店利润分配 模式 二 承诺因定收益无分红 获得承诺的固定收益业主自付供楼款 每月可入住若干天入住不影响收益 参与酒店利润分配 模式 三 获得承诺的固定收益＋浮动分红业主自付供楼款 获得承诺的固定收益＋浮动分红业主自付供楼款 每月可入住若干天入住不影响收益 参与酒店利润分配承担保证业主月固定收益的义务 模式 四 产权经营权归业主 业主自付供楼款 每月可入住若干天 参与酒店利润分配 酒店开发阶段——产权式酒店 C 产权式酒店的四种开发模式 案例——三亚湾红树林度假酒店，总建筑面积约70万平方米，集合了拉斯维加斯、迪拜等度假胜地元素，推出中国首座全生活度假目的地酒店。项目拥有4500余间客房，相当于10座5星级酒店 三亚湾红树林度假酒店，总建筑面积约70万平方米，集合了拉斯维加斯、迪拜等度假胜地元素，推出中国首座全生活度假目的地酒店。项目拥有4500余间客房，相当于