一个大型的商业地产HOPPING_MALL开业后面临销售淡季.docVIP

一个大型的商业地产SHOPPING MALL开业后面临销售淡季，进驻商户生意额低、人气下滑、商户经营不善、拖欠租金/管理费等……而事实上，一个购物中心的成功运营往往需要2~3年的市场培育期(养商期)，而在此期间内，商户的经营将普遍面临较大的经营压力！ 可能会“疼死人”。 ??? 一个大型SHOPPIN MALL开业后，其实就是进入商业地产的核心即运营环节，开业后如何顺利地跨越这三道 “门槛 ”，如何通过有效的、标准的运营手段与管理措施，确保成功运营以提升商业物业的价值，持续地提升物业的租赁收益？笔者认为，开业后第一年“企稳”无疑非常关键！如何在开业后提前做好充足的准备，在市场培育、经营环节、应对措施、营销推广等方面未雨绸缪。。。 ??? 一个SHOPPING MALL开业1个月后，开业效应基本消失，商家销售与客流落差较大，这时在这一关键的时间节点，除了将历经市场严竣的考验，还将面监届时已进驻商户配合度下降，各种问题与矛盾将逐渐暴露，现场经营管理难度加大，拒租、抗租、拖欠租金等现象频出，甚至将出现摆租或掉铺现象…… 那么开业后，通过采取哪些措施或经营手段，来确保SHOPPING MALL顺利地度过养商期，从而实施商业地产项目的经营预期目标，无疑是从事大型商业地产项目经营决策者必须面对与解决的重心。下面笔者结合自已从事大型商业综合体或SHOPPING MALL的综合运营谈谈自已 的一点看法： 1.建立经营预警机制：;每周或每月进行汇总分析，并根椐各业态、各业种商家的预警及时沟通与分析，把问题控制在萌芽状态。 2.完善品类/品牌配置：/配饰、品牌箱包或东南亚特色美食等。 3.进行二次招商储备: 4.树立品牌：项目吸引客流 ：=钱流，一个MALL人气鼎盛单广告费年收可逾千万以上。 5.营销推广： 6.财务目标：10年或以上更多，首年年度财务目标多少？分解到各部门的经营指标多少？明确运营成本如何控制、如何开源节能、开源创收来达成财务目标？项目开业后必须重视与解决的。 7.?运营状况评估报告：3-6个月内，由营运部门依据经营状 况、市场调研报告、消费者调研报告等对MALL的定位和业态组合须进行全面客观地评估。 SHOPPIGN MALL日常运营管理工作内容： 1.巡场管理：制定巡场路线、巡场管理制度，每周组织各部门负责人进行集体巡场；巡场中发现的问题须立即解决。无法立即解决的，由营运部发《整改通知单》并跟踪《整改通知单》的落实情况。对于超时限未解决事项及时上报主管领导处理； 营运部须每周对本周内的《日常运营巡视记录表》中记录的问题进行跟进解决并汇总分析，并将每月汇总分析报告抄报总经理。 《日常运营巡视记录表》是巡场的现场记录，该表单由营运中心存档2.开闭店管理： ?3.例会管理：/每周组织商户营业员/各店负责人召开会，会议内容包括通报最新指示与要求、营运状况、注意事项、营销企划活动信息、问题通报及培训等； 4.现场管理：,应确保各经营商户店招明亮，不可因省电而关闭店招电源；检查橱窗须保持整洁、橱窗布置是否体现品牌风格和商品特色；是否能渲染店铺商业氛围等； ?5.物价签管理： ?6.商户出入货管理： ?7.特种行业管理： ?8.客流导向管理：/二次招商需要重点解决的问题。 ?9.经营环境管理: /营运部制订），营运部在日常巡场中须关注照明的开启状况; 夜景照明管理：保证夜景照明达到设计效果，且开启夜景照明时间不得晚于当地路灯开启时间，遇节假日关闭时间延长30分钟； 空调温湿度管理：内场环境温度冬天为18～20°C ，夏季22～26°C； 10.客户关系管理: 方法与措施： 建立与主力店的月沟通会议机制，并形成完整的会议纪要； 每月召开商户店长座谈会，并形成会议纪要抄送总经理； 对商户营业员的考勤进行管理，每月汇总反馈给各商户； 每年至少组织一次“优秀商户”评选，并进行公示； 每月定期向各进驻商户提供员工培训及地方政府协调等服务. ??11. 消费者关系管理：5日前上报营运中心。 ?12. 多种经营管理（开源创收） 多种经营点位设置区域包括室内步行街、室外广场、广场出入口、通道、楼顶、墙体、停车场、仓库、电梯间等区域。 13. 优质顾客服务管理：1天的营业员进场培训。培训结束后经考核合格方能上岗。培训内容须包括：XX广场经营简介、商户手册、服务标准和行为规范、XXX营运管理标准等； 营运部每月须组织1次商户营业员的素质与业务培训；营运部门每半年进行1次“优秀营业员”评选活动，并予以通报表扬奖励。 14. 商户与品牌分析： 按月度/季度对各商户和品牌进行分析，包括：品牌定位、品牌贡献度、盈利能力、品牌发展趋势、经营风险等；对不符合广场定位、经营有风险的商户，建