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开发区工业用地集约利用评价相关问题的思考 来源：湖南省土地学会??????作者：谢建云 童恋??????发布时间：2011-4-1 15:51:07??????阅读：146 次 作者：童恋 作者单位：湖南友谊土地估价有限公司 摘要: 本文是在作者实际工作的基础上，对开发区工业用地集约利用评价相关问题的认识和思考，重点从开发区工业用地集约利用内涵、评价指标选取、理想值确定、工业用地集约利用水平划分以及工业用地集约利用水平的主要影响因素五个方面进行了探索，以期能为其他开发区开展工业用地集约利用评价提供参考。 关键词：工业用地，土地集约利用，指标，评价 随着城市化进程的加快和城市建成区规模的不断扩大，工业用地在新增建设用地中扮演着极为重要的角色。工业用地的快速增长给城市带来经济效益增长的同时，也产生了诸多问题，诸如，工业用地布局混乱，影响城市景观；工业用地产出效益低下；现有开发区土地资源低效利用、有部分土地闲置，不同开发区的土地利用效率和集约水平存在较大差异等。因此，探讨和研究工业土地集约利用的相关问题和解决途径，对推动城市的可持续发展具有重要的战略和现实意义。本文是作者在参与完成西安市7个省级开发区土地集约利用评价工作的基础上，对开发区土地集约利用评价的一些思考，以期能对开发区土地集约利用研究有所裨益。 1、开发区工业用地集约利用的内涵 《开发区土地集约利用评价规程（试行）》对开发区土地集约利用的内涵界定为：开发区土地集约利用是以符合有关法规、政策、规划等为导向，通过增加对土地的投入，改善经营管理，挖掘土地利用潜力，不断提高开发区土地利用效率和经济效益的一种开发经营模式。尽管对开发区土地集约利用的内涵作了界定，却不够全面。综合众多国内外学者对土地集约利用的研究以及工业用地的特殊内涵，本文认为，如果单纯考虑工业用地的成效，工业用地集约利用应包括三个层面的涵义：一是土地布局和土地结构合理化；二是土地产出高效化；三是土地利用效益的综合化。城市工业用地集约利用呈现以下特点，即工业用地集约利用的前提是土地的合理利用，即布局合理结构优化；实现的途径是通过增加单位面积投入改善经营管理，从而提高土地使用效率；主要目标是让土地利用经济、社会和环境效益得以充分实现；工业用地集约利用的过程是动态的。因此，开发区工业用地集约利用的内涵可以概括为：开发区在城市总体规划、土地利用总体规划、产业发展规划及相关法律法规的指导下，通过增加区内工业用地的劳动力、资本和技术等要素的投入，以提高微观经济效益为出发点，以获取更多的经济效益、环境效益、社会效益等宏观效益为最终目标的土地管理经营活动。 2、选取指标评价体系 构建一套科学合理、完整可行的评价指标体系，是城市工业用地集约利用评价工作的关键。在《开发区土地集约利用评价规程（试行）》中对于产出效益的指标主要集中体现经济效益，难以反映开发区的社会效益和生态效益。作者所建立的开发区工业用地集约利用评价指标体系是在参考国内外相关城市指标体系，遵循评价指标选取的原则基础上构建的，在指标选取时，只选择对工业用地现状集约利用水平有重要影响的因素。因此，作者将工业用地集约利用的影响因素分为土地利用状况、土地利用效益两个方面，然后在每个因素下选取能突出反映工业用地特点的评价因子。 （1）土地利用状况。土地利用状况是指开发区土地利用的现状情况，它直接反映区域内土地利用结构和布局的合理程度，体现土地利用规划用途的实现程度。依据开发区工业用地的特点，选择了四个评价指标，一是工业用地率，是指开发区内工业用地总面积与总土地面积之比，反映开发区土地利用结构；二是建筑容积率，是指开发区内已建成工业企业用地的总建筑面积与工业企业用地面积之比，反映已建成工业企业用地的利用强度；三是建筑密度，是指已建成工业企业的建筑基底总面积与已建成工业企业用地面积之比，反映已建成工业企业的利用强度；四是生产性用地比率，是指工业企业生产性用地面积与工业企业用地总面积之比，能综合地反映土地利用和闲置情况等。 （2）土地利用效益情况，包括土地利用的经济效益和生态效益。经济效益通常用单位土地面积的投入强度、产出效率来表示。工业用地的投入强度是指开发区累计工业企业固定资产投资总额与已建成工业企业用地总面积之比，单位为万元/公顷，反映开发区工业用地的投入强度；另一个反映工业用地经济效益的指标是土地产出强度，它是开发区的工业企业总产值与工业企业用地总面积之比，单位为万元/公顷，反映开发区工业用地的产出效益。一般而言，土地经济效率越高，工业用地的集约利用程度也就越高。最后，将工业三废排放达标率和万元产值能耗设为环境效益的评价指标。工业三废排放达标率是开发区土地利用环境约束指标，反映了开发区生态环境的质量，该指标值越低说明开发区的生态环境质量越差；而万元产值能耗越高说明