5成本法研讨.pptVIP

该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示： (3)建筑物的重置价格价为1100元/m2。 (4)建筑物耐用年限为60年，无残值。 试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。土地重置价要求分别用市场法和成本法求取(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。 解： (1)成本法公式如下： 房地产价格＝土地重置价+建筑物重置(或重建)价-建筑物折旧 (2)求取土地的重置价： 1)用市场法求取： A修正后的单价＝2200×(100/100)×(1+0.5%)6×(100/97) ＝2336.94(元/m2) B修正后的单价＝2050×(100/100)×(1+0.5%)9×(100/92) ＝2330.56(元/m2) C修正后的单价＝2380×(100/103)×(1+0.5%)4×(100/105) ＝2244.99(元/m2) 再用简单算术平均法求得土地价格 ＝(2336.94+2330.56+2244.99)/3＝2304.16(元/m2) 2)用征用农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法求取土地价格为： [(100000/666.67)+150+120]×5.38＝2259.60(元/m2) 3)再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为： (2304.16+2259.60)/2＝2281.88(元/m2) 土地总价＝2281.88×1000＝228.19(万元) (3)求建筑物的重置价值为： 1100×4500＝495(万元) (4)求建筑物折旧总额为： 495×20/60＝165(万元) (5)计算估价额： 该房地产价格(总价)＝228.19+495-165＝558.19(万元) 该房地产价格(单价)＝558.19/4500＝1240.42(元/m2) 本章思考题 成本法的理论依据？ 成本法中的“成本”是成本还是价格？ 成本法适用的对象是？ 房地产价格是如何构成的，各构成项目如何估算？ 土地的成本估价法公式为？ 何谓重置价格，重建价格，两者的关系。 建筑物的自然耐用年限和经济耐用年限的含义是？ 建筑物的剩余经济寿命的含义是？ 建筑物的残值和残值率的含义，与建筑结构的关系。 何谓直线折旧法，公式。 成新折旧法下建筑物现值的计算公式为？ 估计上的折旧于会计上的折旧有何异同。 第五章 成本法 主 要 内 容 1、成本法基本原理 2、成本法计算公式 3、成本法适用范围 4、成本法评估过程 5、成本法案例分析 成本构成分析 折旧确定 重建或重置成本确定 成本测算 房地产价格确定 成本法在房地产估价实践中具有广泛的应用价值，也取得了良好的效果。 1、成本法基本原理 成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法也可以说是以开发建造房地产所耗费的各项必要费用之和为依据，在加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。 所以，成本法这个概念中的“成本”，并不是人们通常所认为的成本，而是价格。 采用成本法求得的价格又通常被称为积算价格。 ? 成本法的理论依据，从卖方的角度还看：是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。具体的讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。 从买方角度看：是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造（或委托另外的人开发建造）。 由以上可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价（包含正常的费用、税金和利润）。由此，我们就可以根据开发建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。 1.?1理论依据 ? 只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价，但是成本法特别适用于那些既无收益后很少发生交易的房地产的估价。如：学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、