房地产行业风险防范与纳税筹划1.pptVIP

房地产涉税风险防范与纳税筹划王越（盐河畔）手Q657585086 取得土地环节的税务筹划 如何规避城镇土地使用税？推迟土地使用税纳税时间 《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）文件第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付土地时间的，由受让方从签订合同的次月起缴纳城镇土地使用税。” 关于明确房产税和城镇土地使用税有关业务问题的通知辽地税函【2011】225号 按照《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）的有关规定，对由于政府动迁不及时等原因，政府没有按照合同约定的时间将土地交付给受让者的，土地受让人应与出让者签订补充协议，重新明确交付土地的时间；也可由国土部门出具有效证明，证明该宗土地确因政府的原因改变交付土地的时间。经主管地方税务机关确认后，可按补充合同或政府有关部门证明的时间，确定城镇土地使用税纳税义务发生的时间。 土地出让合同既然可以订立,当然也可以变更嘛. 耕地占用税问题,政府储备土地,征用耕地,此时不交税,拍出去后,明确了开发商,开发商当时交耕地占用税,一年后交土地使用税,不是按合同约定时间了,注意 减免土地出让金如何处理企业所得税与土地增值税？ 企业所得税：财税[2011]70号：专项用途财政性资金所得税处理 企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，要可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除，比如同时符合以下条件： （一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件； （二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求； （三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。 土地增值税： 案例：某房开公司应支付土地出让金5000万元，政府以财政奖励方式返还3000万元。 政府奖励该企业招商引资3000万元，欠该企业，后该企业拿地，直接抵付政府欠款，付土地出让金2000万元。 取得土地环节的契税问题？什么易忽略而产生涉税风险？ 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释[2003]6号）文件第一条规定：“破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。”第二条规定：“企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权。” 取得的在建工程如何处理？土地增值税如何确认原值，可以加计扣除吗？ 取得的在建工程，凭发票据实扣除，且可以加计扣除。 但取得在建工程后必须实质从事房地产开发， 如果取得在建工程，仅是精装修？尔后出售 如何计缴印花税，哪些合同不应当贴花，而哪些合同要贴花，为什么？ 根据《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）规定：“产权转移书据”税目中“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。此处的动产具体指什么？是否包括货币资金？如不包括，则以货币资金对外投资不缴印花税，对否？ 动产是指能够移动而不损害其经济用途和经济价值的物，一般指金钱、器物等，与不动产相对。因此货币资金属于动产范畴，以货币资金对外投资入股虽然需要工商部门办理验资手续，但并不需要办理所有权转移书据，因此不需要申报缴纳印花税，但接受投资的企业应就增加的实收资本与资本公积-溢价之和申报缴纳印花税，如果动产或不动产需要办理产权转移书据，则两个税目都需要贴花完税。 印花税暂行条例细则第八条：以后年度资金总额比已贴花资金总额增加的，增加部分应按规定贴花。可见纳税时间为会计年度。 举例：某企业年初实收资本1000万，资本公积500万，3月份增资500万，7月份减资200万，年末实收资本1300万，资本公积500万。 如果按年度计算，当年年末即次年年初实收资本与资本公积合计1800万，当年年初实收资本与资本公积合计1500万，应纳印花税300万×0.05%=1500元。 如果错误的按照增资后即纳税，则企业应纳500万×0.05%=2500元，减资部分不允许退税，所以多交1000元。 公司注册资本1000万，实收资本300万。分次注资。印花税按1000万征还是300万征？ 根据《国家税务总局关于资金帐薄印花税问题的通知》（国税发﹝1994）025号）文件规定