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宏观、统计分析模型 课件讲稿 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场各发展阶段特征分析： 房地产发展周期理论，判断区域市场发展阶段 现阶段武汉房地产供销状况基本平衡，房价收入比相对正常，整体发展较为平稳 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房价收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地产市场总体状况的指标 同一城市的房价收入比会随时间发生波动 同一国家中不同城市的房价收入比存在差异 在世界范围内，特别是低收入国家，房价收入比波动较大，暂时还没有一个理想的目标值。 “4～6倍”是从市场经济国家归纳得出的结论，不能不加修改的应用到我国。 数据、图表示例 结构现状： 农业人口约占总人口的80% 教育程度以初中为主 年龄结构以35岁以上的中老年为主 职业以加工制造、交通运输、商饮服务业为主 结构变化： 主要集中在区域内部的农业人口向非农业人口的转化。 数据图表示例 数据图表示例 自然山水风景和滨海资源是各地游客提及率最高的短途旅游度假目的地 惠州的山地风景资源在珠三角地区首屈一指。 巽寮所面临的珠三角旅游市场竞争版图——一流的区域级旅游度假胜地存在极大市场空缺 本项目原生态的一流旅游资源首屈一指，但仍需在人文资源打造、基础设施改善、市场认知度的提高和产业规划上进一步提高竞争力 汉阳和汉江北岸是客户重点研究片区 项目客户研究－片区划分 客户分析方法 一、客户购房意愿和购买力分析 访谈目录表（56个客户深度访谈） 项目客户研究(客户访谈、楼盘调研) 项目客户研究 (客户访谈、楼盘调研) 项目客户研究 (客户访谈、楼盘调研) 项目客户研究 (客户访谈、楼盘调研) 项目客户研究(客户访谈、楼盘调研) 项目客户研究(客户访谈、楼盘调研) 项目客户研究(客户访谈、楼盘调研) 项目客户研究 (客户访谈、楼盘调研) 项目客户研究 (客户访谈、楼盘调研) 项目客户研究 (客户访谈、楼盘调研) 项目客户研究 (客户访谈、楼盘调研) 项目客户研究 (客户访谈、楼盘调研) 客户研究总结(客户访谈、楼盘调研) 客户圈层划分 二、客户访谈置业特征分析 客户置业特征总结 客户价值敏感性测试总结 客户对于户型创新的价值认同最为敏感； 园林景观对于访谈客户也具有很大的吸引力； 户型创新和园林景观能提升客户心理价位预期； 规模、立面、配套、会所只能从一定的程度上影响客户，有锦上添花的作用； 市场范围内目标人群的现状分析，确定中高端消费者需求总量和所占比例 基于广州、东莞市历史统计数据，进行市场范围内未来目标人群的需求总量预测 通过定量分析，做尽容积率开发物业占区域内中高端累积需求8~8.5%，未来的市场前景良好 项目竞争机会分析 中高档置业竞争区域分析 汉口中心板块典型项目分析　 汉口中心板块楼盘特征　 汉正街板块典型项目 汉正街板块楼盘特征 板块价值要素总结 板块要素分析 市场空缺点： 物业类型 户型设计 园林 配套 通过对比竞争分析找到项目突破的方向 项目优劣势总结： 属于先天性，后天较难改变 城市自然：处于劣势 自然资源：一般，不突出 规模 ：离汉口中心最近的大盘 项目可以有突破方向： 物业类型 户型设计 园林 项目配套 价值突破方向分析——户型设计 结合客户访谈情况： 客户对产品创新敏感性大； 价值突破方向分析——园林 结合客户访谈情况： 客户对园林规划敏感度高； 拥有城市资源产品，园林规划较差； 价值突破方向分析——项目配套 结合客户访谈情况： 会所对客户吸引力不大，不是必需的； 市场竞争机会分析总结 项目竞争机会点： 规模优势 大空间社区景观 产品创新 其他：工作过程中的体会与感受 1、价格高，区域购买力不能支撑； 2、环境改善需要时间 1、交通便利 2、景观优势 3、汉阳商圈 钟家村 1、供应量大 2、配套不完善； 3、区域环境较差 1、配套完善； 2、交通便利， 3、大盘项目 4、品牌开发商； 古田 1、供应量小； 2、规模小； 3、品质差 1、城市价值 宝丰商圈 1、供应量小； 2、规模小 3、品质一般； 1、城市价值 2、少量产品创新 （挑高产品） 汉正街 1、远郊； 2、片区供应量大，竞争激烈； 3、社区不够成熟，配套不足，便利性差； 1、远郊； 2、片区供应量大，竞争激烈； 3、社区不够成熟，配套不足，便利性差； 1、交通不便利； 2、缺乏相应的配套； 3、区域印象不佳 4、项目