世联2010年长沙德坤置业光阳108亩项目启动策略及物业发展建议141P技术总结.pptVIP

项目工作阶段划分 报告框架 区域即将升级，竞争姿态是安份的追随者？还是差异化？ 本案的资源排它性集中在商业上，尽管它成熟于后期 都市魅力+多元+活力三重发力，营造特色UVD，做星沙市场的领导者 高开低走的策略方式——高形象与精神属性的综合体起势，合理总价斩获 广泛客群 启动区选择：外城先行启动，商务商业氛围造势，公寓走量回现 启动区的产品面积配比 启动区底铺定位，根据商业价值合理的实现性，考虑最后的配比及业态分布 启动期客户策略：紧抓市场主流刚需 报告框架 总则与要素下，物业发展建议体系构建 报告框架 综合体需符合建筑风格选型的原则及一致性——现代的、雕塑级的、映衬城市繁华 在统一原则下，商务区建筑更强调外立面仪式感，玻璃元素体现公建意象 街区可采用大胆的形态，不规则体块、多元素的应用，表达时尚主张，更直接区分星沙其他商业 建筑风格选型的原则——现代的、雕塑级的、映衬城市商务生活的 由于我们的客户是关注价值感和升值前景的投资客户； 对于他们来说，外立面是区别于其它楼盘的关键； 所以，世联认为，为了在一开始和周边项目建立差异形象，与“城市活力阶层”、“商务阶层”形成精神上的共识，公寓外立面应当具备以下特质： 视觉冲击; 时尚; 创意; 简洁。 如何将时尚兼质感的“新荷兰建筑”运用到高层中？——幸福里：坚持悬挑与色块的变化 新荷兰建筑的中国实践——龙湖﹒春森彼岸，悬挑、色块的变化与阳台内包式处理 关于公寓外立面：建议重点借鉴武汉万科金色家园的公寓立面风格 新荷兰建筑于本案的小结——挺拔感、色块和颜色不显零碎的变化、阳台空间的处理 推荐风格2：重点借鉴中信红树湾的现代主义建筑风格 推荐风格2：公寓重点借鉴湘域中央公建化设计，着力体现商务氛围 更体现时尚、活力、创意的立面要求——整体色彩与综合体一致，设计可更大胆 主入口处，通过新异的城市界面放大，形成聚敛效应节点，形成项目的独特“门面” 立体街区——视觉兼体验的立体购物新方式 VDM =Visual+Merchandising——视觉营销，元素1：设计感十足的导视系统 有可视外观的商业包装，体现商业的生命及感染力，最终实现客户购买的a+A 创意想像与视觉盛宴，场景体验地，也成为小型的驻留节点 将市政绿化带融入街区打造范围，一体化铺装增强活力气质的延伸感 下沉式广场节点，最好的文化休闲节点，驻留人气之余，更提供舒适的休闲场所 活力中心节点，将人流导入街区中央，移步换景，体验街区时尚活力的秀场 街区为表，多元业态组合为里：购物、餐饮、休闲及适量娱乐相结合，共同形成星沙活力新极 业态排布原则：根据业态自身的要求以及促进经营和销售的目标，因地制宜排布各种业态 业态模拟 集中商业及商超业态模拟： 工业用地-1F：超市购物（沃尔玛）； 南部卖场-1F~2F：百货购物 户型设计价值要点——整体户型紧凑化、与市场需求吻合，适度创新，突破市场原有体系 强调主卧或客厅空间，以城市观景阳台形成多功能房设计 创新畅想：不大的公寓，可以考虑更灵活可变的空间，强调是使用面积，而不是套内面积 优秀项目参考：花样年花郡 43㎡一房一厅 花样年花郡两房一厅公寓 62㎡两房一厅 各取所需的多单元空间组合方式，全面满足不同规模的办公、居住需求 优秀项目参考：金地上塘道 类甲级写字楼，把握办公客户敏感点，采取形象做足、合力控制成本的开发策略 形象提升 包括外立面、大堂、过道、电梯间、层高等方面的改善 核心设施完善 包括足够的电梯数量、停车位、网络、会议设施、餐饮等，特别是电梯和停车位敏感 环境改善 对采光、绿化、通风等能改善办公环境的因素比较关注 节约运营成本 要求比较经济的单层面积设置以及合适的物业管理费 高性价比 涉及结构创新、环境改善、面积划分等 高度：保证2.7米的净高，同时通过外立面支撑和内部的设备用房支撑起约3层的高度用作会议室或者开发商自用，既提升形象又增加项目的附加值 大堂尺寸和材质：本项目大堂面积不小于300㎡，内空高度约8米，在看得见的高度上选用大理石等高级石材，其余部分可用普通石材，做足形象 本项目建议： 面积：本项目写字楼建面约为30000㎡，按照建筑面积1/150-1/100的比例，大堂面积应该为200-300㎡之间，为了更好体现档次和形象，建议大堂面积不低于300㎡； 高度：高档写字楼大堂内空高度不低于5米，本项目建议高度为8米（两层高度），做足形象； 材料：在看得见的高度选用大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯；墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，可设置吊顶。 入口处设置外挑雨蓬，车行大堂提升客户尊贵感和舒适度 侯梯厅：参考高端写字楼侯梯厅的尺寸，建议本项目侯梯厅宽度为2.5米，净高4.5米并用吊顶装修，突出大尺度空间，体现项目形象和档次 停车场人性化外围泊车导视，细节体现项目细致、贴心的