实物期权方法在房地产投资项目中的应用研讨.doc

实物期权方法在房地产投资项目中的应用 姓名：白春颖 学号 专业：技术经济及管理学目 录 目 录 2 摘　要 3 ABSTRACT 4 前 言 5 第一章 净现值法简介及不足 6 1.1 净现值法简介 6 1.2 净现值法的缺陷 6 第二章 实物期权理论概述 8 2.1 实物期权定义 8 2.2 实物期权理论 8 2.3 实物期权方法对房地产投资的重要意义 9 第三章 实物期权理论在房地产投资项目中的应用 11 结 论 13 参 考 文 献 14 摘　要 近几年来我国的房地产业正处于不断地发展与壮大的过程之中，关于房地产类投资项目的评估越来越受到投资人士的重视，并且已成为能够给企业带来利润、推动房地产市场发展的一项重要工作。房地产类项目投资具有不可逆、可延迟等特性，这使得传统的净现值法在进行评估的过程中出现了自身难以克服的缺陷， ABSTRACT With the continuous development and strengthening of China’s real estate market, as an important work to project appraisal enterprises profits and promote the development of real estate market, assessing real estate projects have been gotten the increasing investor attention. In the process of assessing real estate investment projects, real estate investment projects irreversible, can be delayed and other characteristics make traditional NPV to show some overcome shortcomings, but the use of real options in the assessment process can make assessment project more comprehensively, adequately and scenically. Key words: real estate investment projects; real options; assessment and application 前 言 我国的房地产业是在十一届三中全会以后，伴随着改革开放的浪潮，1988年4月12日，， ，1990年5月，，，，，，，006年全国房地产开发投资突破21000亿达到21446亿元，几年来，20%左右的增幅。然而，，，，，，第一章 净现值法简介及不足 1.1 净现值法简介 现行的传统投资项目定量评价方法主要包括内部收益法、净现值法决策树法、仿真方法和回收期法等。但随着市场环境的日新月异，未来不确定性己成为制定财务决策不可忽视的重要因素。由于它们的一些假设忽略了许多重要的现实影响因素(诸如投资项目未来不确定性、信息的不对称一性等)，因而在实际应用中存在着传统理论方法框架下难以从本质上得到解决的问题。传统的房地产项目通常采用折现现金流方法(Discounted Cash Flow，简称DCF)。 这种方法最初并没有考虑房地产投资项目未来现金流的不确定性和项目执行过程中的灵活性，它其实是借用经济学对资产价值的定义来确定项目的经济价值。在经济学中，一项经济资源的价值定义为该资源未来产生的现金流的贴现值。由于投资项目未来产生的现金流大都是不确定的，因此项目选择的贴现率必须根据项目的风险水平加以调整，资本资产定价模型（CAPM）因其直观且容易理解而经常作为调整贴现率的有效工具。然而经过多年的实践，人们发现DCF方法在某些方面存在严重的缺陷，最突出的是这种方法不能有效处理项目投资涉及的管理柔性及项目投资所蕴涵的战略价值。 1.2 净现值法的缺陷 通常应用DCF方法时存在三个陷阱： (1)对长期投资项目，决策者经常不恰当地处理通货膨胀产生的影响。项目投资过程和项目投资后产生的各种现金流受通货膨胀影响方式不同，应采用不同的方法处理，这一点经常被投资者所忽视。 (2)对项目产生的现金流采用单一的贴现率，不能正确反映项目现金流的风险特性，特别是对有些项目，项目后期的现金流风险明显比前期小。 (3)采用DCF方法的决策者通常不能恰当处理项目执行过程中的管理灵活性及对未来事件管理者的反应能力。容易