温哥华地区屋主房地产税负担.docVIP

屋主的房地产税政府怎么用？ 鲁迅先生说“吃下去的是草，挤出来的是奶”，于是坏了大事。请看题图：奶牛是加拿大BC省的住户；黑衣人顺时针依次是：带着三脚凳来挤奶的ICBC（BC省汽车保险局）、正在跨越栏杆的Carbon Tax 炭税、抱着大奶桶的BC省医疗、市政府、BC水电局、煤气公司。读完本文之后，你将对漫画会有更多的理解。文中警察开支部分将介绍与中国金字塔形完全不同的组织架构。 在加拿大买了屋，跟随而来的是Property Tax房地产税，华人口语上常称作“物业税”、“地税”。房地产税的数额设定及收取是市政的权力范围；省府有些税收也借此机会委托市府代为收取。温哥华地区200万人口分为21个市、镇、村，以12万人口的高贵林市为例，2011年屋主们要交纳的税收如下表（剪报）所示： 现把表格翻译如下，数字为加元。我给各行加了序数以便解释索引： 1 平均每户民居价值 539,000 2 物业税： 3 下水道与污水排放 394 4 警察 388 5 消防 310 6 市政资本（含偿还债务） 264 7 体育休闲设施及活动 197 8 文化服务及社区各项无偿拨款 103 9 马路维护 112 10 冰雪处置 25 11 公园及步行小径服务 113 12 计划与发展 42 13 运输服务 41 14 物业税总计（七月缴交） 1989 15 市政设施服务费总计（自来水、垃圾等；三月缴交） 710 16 市府收缴总计（14＋15两行） 2699 17 替其它政府收缴的项目 18 省府教育税（即上至高中毕业的义务教育） 966 19 公交服务（巴士，架空列车等） 181 20 温哥华地区管理局 35 21 其它 34 22 替其它政府机构收缴总计 1216 23 平均每户业主总计 3915 为便于记忆，粗略说来，价值55万的民居物业（Residential Property) 2011年业主缴交给政府4000元。每个市的税收不一样，由各自的市议会投票决定，但大同小异。上表的税额是没有优惠的；如果屋主就住在那里，每年可优惠几百元。屋主不住那里而用于出租，则物业用途改变了，租金是收入，交所得税是跑不了的，在物业出卖时赚了钱，就有资本增值税要交。平时可能还有其它的营业税之类，我就不懂了。至于商业、工农业及其它行业的房地产税另有规定。农业的较低，商业的较高。 上述表中数据分为三大部分：市府房地产税，Utility（主要为垃圾处理及自来水供水）费，以及顺带替其它政府机构收取的税项。老百姓口语上常将这几部分统称为地税或物业税。如果你是租户，这些与你无关（当然间接上还是有关，房东定房租时会考虑地税情况）。 我没有向市府索讨各项开支的详细内容，以下仅就自己所历所闻用序数索引对不同项目作些说明。 〔序数1〕物业的价值是如何确定的呢？BC省省府有个专门机构，叫BC Assessment，根据物业买卖市场的情况，每年对每个物业的价值做出评估，结果邮寄到各个户主。户主不同意则有专门程序和政府“讲古”。 一般而言，想卖房子的希望估计高以便出高价；不想卖的则希望估价低，因为各户的房地产税要依据省府估价按比例来计算，估价低则交税少。估价由土地和建筑物两部分组成，地价那部分是大头。 〔序数3〕下水道与污水排放开支很大。温哥华市这项开支所占市府预算比例较上表的高贵林市还大。我曾经给一家公司做英粤国三语的电话民意调查，是温市财政预算征询民意的，最令我意外的就是下水道与排污的费用。广州的厕所管道与生活污水管道是分开的，（不然何来清粪工人？），但温哥华把二者连在同一排放管道，再输到污水厂处理排放。从电视采访上看，污水厂还真复杂。 〔序数4〕 警察，加拿大的警察制度和中国完全不同。中国的封建金字塔形结构贯穿了社会的各个领域，下级听命于上级，北京的公安部长可以调动到最基层的小小警察。加拿大则不同。我先前的跟帖举过一个例子，太平洋峰会在温哥华开，印尼总统苏哈托有血债，他来参加必定引发抗议活动。联邦首相办公室怕温哥华保安工作不周到，来电表示关切，被告上法庭，说是对警务施加政治干扰（后来判首相无过错）。警察为社区提供服务，体制上有两种。一种是联邦的所谓皇家骑警，Royal Canadian Mounted Police，简称RCMP，口语上常叫做Mounty，标志是一位阿Sir骑着高头大马。另一种是当地市政自己的市警。要哪一种服务由当地自己决定。温哥华市60万人口，他们有自己的市警。多伦多也如此。市警和骑警有沟通的渠道，还可相互支援，当然经济账是要算的。人口少些的城市有议论临近几市联合起来成立警察的，但没听说真正实施的。目前情况是BC省府代表除了温哥华市以外的全省各市镇村与联邦皇家骑警谈判签约，由皇家骑警提供