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土 地 估 价 技 术 报 告 项 目 名 称：怀宁县小吏港农产品开发有限公司位于怀宁县小市镇工业园一宗总面积为17128平方米的工业出让土地使用权市场价值评估 受托估价单位：安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地估价技术报告编号: 皖华兴（2016）（技）字第AF0020号 提交估价报告日期：二O一六年一月十二日 关键词：怀宁县 工业 二O一六年 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地估价报告 土 地 估 价 技 术 报 告 第一部分 总 述 一、估价项目名称 怀宁县小吏港农产品开发有限公司所有的位于怀宁县小市镇工业园一宗总面积为17128平方米的工业出让用地使用权市场价值评估 二、委托估价方 委托单位：怀宁县小吏港农产品开发有限公司 三、受托估价方 估价机构名称：安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 法 人 代 表：王 枞 估价机构地址：合肥市明光路东方装饰城2幢 执 业 范 围：范围内从事土地评估业务第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1、土地登记状况 《国有土地使用证》登记情况如下： （1）土地证号：怀国用（2007）第056号； （2）估价期日土地使用者：怀宁县小吏港农产品开发有限公司； （3）地 号：/； （4）土地位置：怀宁县小市镇工业园； （5）用 途：工业； （6）使用权类型：出让； （7）土地面积：证载面积为17128平方米 （8）终止日期：2056年12月； （09）登记时间：2007年； （10）土地级别：怀宁县小市镇工业壹级； 2、土地权利状况 （1）土地所有权 在估价期日，待估宗地的土地所有权属国家所有。 （2）估价对象使用权来源于怀宁县人民政府挂牌出让，根据怀国用（2007）第056号《国有土地使用证》确定怀宁县小吏港农产品开发有限公司拥有使用权，土地权属性质：出让，使用权终止日期为2056年12月,至估价期日已使用年限为9年，国有建设用地使用权剩余使用年限约为41年。 根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地权属来源合法、界址清楚、面积准确。 （3）土地他项权利 经过委托方承诺和估价人员调查，至估价基准日该宗地不存在抵押权、担保权、租赁权、地役权、地上地下权等他项权利。 （4）实际使用与证载状况分析 待估宗地上已建工业生产及辅助用房，宗地实际利用为工业，开发程度已经达到宗地红线内外“五通一平”（通路、供电、供水、排水、通讯及场地平整），证载用途为工业用地，与实际使用一致。 3、土地利用状况 待估宗地为已建工业厂房，怀宁县小吏港农产品开发有限公司拥有的土地使用权面积共计17128平方米，容积率为1，地上建筑物利用状况良好。 二、地价影响因素分析 （一）、一般因素 一般因素是指在宏观上影响地价总水平及其发展的因素，应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。 1、城市资源状况 （1）地理位置 怀宁县地处安徽西南，长江下游北岸，大别山南麓东靠安庆市，西邻潜山县，南连望江，北接桐城。截至2011年末，怀宁县下辖15镇（石牌镇：中国戏曲之乡、老县城）、（县城）、平山镇、月山镇、腊树镇、江镇镇（中国馒头之乡）、洪铺镇（金鸡奖的发源地、黄龙镇、三桥镇、茶岭镇、金拱镇、黄墩镇、小市镇（孔雀东南飞之故地）、公岭镇、马庙镇），5个乡（雷埠乡、清河乡、凉亭乡、秀山乡、石镜乡）截至2012年末，全县总户数206462户，总人口697952人。其中，男性人口360474人，女性人口337478人；农业人口614634人，非农业人口83318人。全县人口出生率9.7‰，死亡率7.4‰，自然增长率2.3‰怀宁县属于北亚热带湿润季风气候区，具有四季分明、气候温和、雨量充沛、光照充足、霜雪期短的特点。春季风向多变，但常以东北风为主。全年月平均雨日11天，本季月平均15天。夏季，雨量集中，大雨、暴雨多，时有洪涝发生。7月上旬至8月上旬为仲夏期，常受副热带高气压控制，多晴热天气，局部有雷阵雨，温度高，日照强，蒸发量大，是一年中的最干热期。8月中旬至9月下旬，为季夏末期，时受台风影响，伴有强度不等降雨过程及大风。秋季秋高气爽，昼夜温差大，少雨、始雾。由于北方冷空气影响逐渐明显，气温缓慢下降，至季末渐冷，偶有霜雪出现。冬季盛行北至东北风。季平均风速3.3米/秒，最大风速20米/秒，由于北方强盛冷空气频繁南下，气温急剧下降，多晴冷天气。季平均气温4.6，极端最低气温-15，多年日最低气温≤0的平均天数约41天区位优越，交通便捷，318国道、沪蓉高速公路穿境而过，距安庆民航机场理处、车轴寺收费所坐落镇区，是外地游客到天柱山旅游的必经之地，交通区位十分优越。同时，小市主动积极接纳潜山省级经济技术开发区的地缘辐射，着力开发车轴寺工业小区