徐州房地产项目行性研究报告.docVIP

项目可行性研究报告 ? 第一部分 XX市区域特征 4 一、地理环境 4 二、历史沿革 5 三、区划经济 6 四、固定资产投资 9 五、人口生活 10 六、城市建设 13 第二部分 XX市区域房地产市场 14 一、XX市房地产市场行情分析(2005年) 14 二、XX市2006年徐房指数分析 17 三、XX市房地产市场容量分析 21 第三部分 XX市住宅环境特征 24 一、XX市各区房价走势（2004年三季度—2006年三季度） 24 二、XX市各区房价走势分析 25 三、XX市各区房价房价波动节点分析 25 第四部分 XX市项目规划要点 28 第五部分 XX市项目的地块价值 30 一、近期土地挂牌信息（2006年） 30 二、近期土地成交信息（2006年） 32 三、XX市土地市场分析 33 四、XX市项目的土地价值判断 33 第六部分 XX市项目竞争个案分析 35 第七部分 XX市项目的销售价格 39 一、XX市铜山区总体概况 39 二、XX市铜山区域房屋价格 41 三、XX市房价走势的判断 43 四、XX市铜山区房价走势的判断 44 第八部分 XX市项目财务测算 45 一、XX市项目周期 45 二、项目收益情况 46 第九部分 XX市项目风险说明 49 第十部分 XX市项目运作建议 50 第十一部分 XX市项目可研结论 52 ? 第一部分 XX市区域特征 一、地理环境 XX市位于华北平原的东南部，域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。丘陵海拨一般在100－200米左右，丘陵山地面积约占全市9.4%。丘陵山地分两大群，一群分布于市域中部，山体高低不一，其中贾汪区中部的大洞山为全市最高峰，海拔361米；另一群分布于市域东部，最高点为新沂市北部的马陵山，海拔122.9米。平原总地势由西北向东南降低，平均坡度1/7000--1/8000，平原约占土地总面积的90%，海拨一般在30－50米之间。 　　XX市地处古淮河的支流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。 ??? 拥有大型水库两座，中型水库5座，小型水库84座，总库容3.31亿立方米，以及众多的桥、函、渠、闸等水利设施，初步形成具有防洪、灌溉、航运、水产等多功能的河、湖、渠、库相连的水网系统。 　　XX市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差异，东部属暖温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。年日照时数为2284至2495小时，日照率52％至57％，年气温14℃，年均无霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56％。气候资源较为优越，有利于农作物生长。主要气象灾害有旱、涝、风、霜、冻、冰雹等。气候特点是：四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。 二、历史沿革 XX市历史悠久，6000多年前，XX市的先民就在此生息劳作。原始社会末期，尧封彭祖于今市区所在地，为大彭氏国，XX市称彭城自始起。 春秋战国时，彭城属宋，后归楚，秦统一后设彭城县。 楚汉时，西楚霸王都彭城。西汉设彭城郡，东汉设彭城国、都彭城。 三国时，曹操迁XX市刺史部于彭城，彭城自始称XX市。 魏晋南北朝各代曾设彭城国或XX市，都城或治所多在彭城。 隋时设XX市，后改彭城郡，治彭城。 唐初，XX市与彭城郡名称多次互易，中后期XX市为节度使驻地。 五代时各朝置有XX市，治彭城，领7县。 宋元两朝都置XX市，隶属和辖领变化较频。 明初XX市曾直隶京师，后属南京。 清初，XX市先后为江南省和江苏省所属直隶州，雍正末年升为XX市府，辖领1州7县。 民国初，府废，XX市府地附郭铜山县，后曾设徐海道，治所在铜山（XX市）。 日伪时由铜山县析置XX市，曾为伪淮海省省会。抗战胜利后，国民政府仍置XX市，属江苏省。 中华人民共和国成立后，保留XX市，初为山东省辖市，后划回江苏省，并同时成立XX市专区，驻XX市，辖11县市。此后，XX市和XX市专区并存，不同时期辖属有所变化。1983年，江苏省实行市管县体制，撤XX市专区，将所辖6县划归XX市。XX市现辖5区6县（市）。 三、区划经济 ?XX市自1983年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。至2005年1月，共有镇、办事处157个。 国民经济持续健康发展，综合实力进一步增强。初步核算，全年实现生产总值1428.91亿元，比上年增长15.1