泰安市南部高新区市场研究.docVIP

泰安市南部高新区市场研究 泰安市高新区自2002年成立后得到了快速的发展，房地产开发量也有很大增长。但总开发量还是很低，供需均不旺盛，而且有很大部分为回迁户、厂区宿舍。目前高新区开发产品主要以中高档产品为主，价格在2700-3200元/m2之间。 随着泰安南部新城区，也就是高新区基础设施配套条件的逐渐完善以及优美的自然环境，高新区作为下一步新城的承接体，已经具备了各方面的条件，成为泰安城市发展的新兴板块未来两年随着高新区配套的逐渐完善、政府土地供应的增加，高新区房地产开发量将会有大幅度增加。 南部高新区市场特点 1、南部高新区是泰安城市规划发展的主要方向。 在泰安城市总体规划（2004—2020）中确定了泰安未来15年发展方向，城市建设以向南发展为主，重点建设南部新城，东西依托泰山、岱岳两区适度发展，严禁跨越环山路向北发展，这是泰安城市规划的一个重大变化,在以后十几年期间,南部将成为泰安发展的核心。 2、土地供应量大。 作为城市发展的重点方向，土地储备量大，一直是泰城土地拍卖出让最多的区域。根据泰安市总体规划，高新区规划居住区10.5平方公里的用地、商贸用地3.6平方公里、生态景观区用地4.5平方公里，而目前居住区只有3.8平方公里，因此扩充空间大，未来高新区几年土地供应量将非常充足。 3、价格优势明显。 泰安的市场价格自泰山往南呈阶梯状分布，全城价格区间拉幅较大，在3000—8000元/㎡之间。对于房地产项目来说，产品品质及配套对于价格的左右力不可忽视，高新区的房地产项目比较注重社区环境以及产品品质，打造出高品质的社区。 今年以来南部房市稳步上涨，价格较去年有略幅上升，其中海普·风栖湾与奥林匹克花园均价在3100元左右；御景龙城·理想城均价为2700元/㎡，灵芝花园均价为2880元/㎡，都未突破3000元。暂未上市的皇冠花园虽未出报价，但预计会在3000元的区间以内。相比老城区价格优势较为明显。 4、区域认可度提高。 泰安人传统的观念是以北为尊。但随着北部近山板块房地产供应量的减少以及南部高新区配套的完善，高新区的区域认可度有了很大的提高。其中，对下县市的购房者有很高的吸引力。以海普·凤栖湾为例，其客户中有大批来自下县市。 5、配套设施逐步完善，但与老城区相比仍有较大的差距。 经过几年的建设，高新区现代化的城市基础设施道路、供水、供电、供热、排污、通讯已经非常完善，为新城发展和房地产开发提供了非常好的条件。但是区内各项生活配套尚不完全，学校、医疗、商业、金融设施不足，与老城区还有很大的差距。 政府土地供应量和市场产品供应量 1、土地供应量 按照泰城新一轮城市总体规划，到2010年高新区要完成投资250亿元，开发面积达到50平方公里。2007年高新区土地放量43万平米，2008年土地放量51万平米。因此从土地供应来看，高新区有着广阔的发展空间。 2、市场产品供应量分析 2009年上半年，南部新城板块在售和即将销售项目4个，总供应面积为 6.5万平方米，总供应套数674套。在物业类型方面，目前以多层住宅为主，后期开发开始侧重小高层项目。其中海普?风栖湾与奥林匹克花园社区内均有别墅项目。海普·风栖湾多层住宅项目已售达95%以上、别墅项目已售达50%，进入清盘阶段；奥林匹克花园现有住宅项目已售达95%以上，另有一期别墅项目与一期住宅项目待开发；御景龙城一期住宅项目进入清盘阶段，二期理想城项目已开盘，市场关注度良好。灵芝花园前三期住宅项目业已售罄，四期项目预计年中始起开发。皇冠花园现已完成一期5栋多层住宅楼的建设，预计9月底推出。 三、市场需求量 高新区板块房地产需求不旺盛，2009年1-7月份，南部高新区板块成交面积1.83万平米。但随着高新区区域景观价值的吸引力增强以及一批高品质产品的打造，购房者对高新区的认可度提高，未来市场需求量会有较大提升。 四、典型楼盘分析 南部楼盘调研 项目名称 规模 物业形态 主力户型 建筑风格 目前价格 销售现状 海普凤栖湾 共10万㎡。二期3万㎡，三期3万㎡ 花园洋房、联排独栋 120平米，130平米，150平米 现代简约欧式风格 3000元/㎡ 目前销售95% 奥林匹克花园 占地490亩，建筑面积36万平米，共有近100栋建筑，2000余户 多层、小高层、叠拼、联排 104、119、130三室 简洁明快，建筑、富于变化 3100元/㎡ 首期483户，二期754户，三期11栋多层406户，在售三期，尾盘阶段。 皇冠·河滨园 18万㎡，一期5栋多层、2期8栋小高层、2栋多层、三期3栋高层。 多层、小高层高层 两室87-135㎡，三室121.5-135㎡四室124㎡ 质朴、典雅 3000元/㎡ 9月27号推出5栋现房。 御景龙城 占地面积16公顷，总建筑面