建筑业与房地产营改增培训.ppt

二.房地产业 房地产业一般计税方法适用税率11% 房地产业简易计税方法使用税率5% （一）可选择简易办法计税项目 1.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税 行业相关业务的增值税处理 纳税人 不动产类型 计税方法 预征依据及预征率 预缴和申报 一般纳税人（非房开企业） 2016年4月30前取得 选择简易计税法 以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率（或预征率,一般计税法）计算应纳税额 在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报 选择一般计税法 2016年4月30前自建 选择简易计税法 以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率（或预征率,一般计税法）计算应纳税额 选择一般计税法 2016年5月1日后取得 一般计税法 以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的预征率预缴税额 2016年5月1日后自建 以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的预征率预缴税额 （二）税款缴纳 1.销售额的计算 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额 销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 要注意的关键词是“ 对应”，隐含了两层意思： 1．土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。就是， 要把土地价款按照销售进度，在不同的纳税期分期扣除，是“ 卖一套房，扣一笔与之相应的土地出让金”。 2．允许扣除的土地价款包括新项目和选择一般计税方法的老项目。对于房地产老项目，如果选择适用一般计税方法，其5月1日后确认的增值税销售额，也可以扣除对应的土地出让价款。 建筑业与房地产业基本政策一般处理与特殊处理 2.费用扣除 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 3.预缴税额 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）；全款取得的预收款（ 因为全款取得也要事后开票， 确认应税收入，因此也可以叫做预收款） 房地产开发企业收到预收款时，先向购房者开具增值税普通发票，税率填写3%的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。 “营改增”相关政策解读 建筑业、房地产业 政策依据： 《 财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔 2016〕36号） 《国家税务总局关于发布纳税人跨县（ 市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法的公告》（国家税务总局公告2016年第17号） 《国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告（国家税务总局公告2016年第18号） 该系列政策以建筑服务以及房地产服务发生地预缴税款，机构所在地纳税申报为基本征管原则， 按照纳税人类别、计税方法，分别对纳税人跨县（ 市、 区） 提供服务应如何在服务发生地预缴、 如何在机构所在地进行纳税申报、开具发票等内容作了细化明确。以便于纳税人执行和税务机关的征收管理。 建筑业与房地产业基本政策 一.建筑业、房地产业的征税范围 （一）营改增后建筑业的征税范围，是在建筑服务税目下细分了工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务5个子目。 （二）营改增后房地产业的征税范围，销售不动产、建筑物、转让建筑物有限产权或者永久使用权的、转让在建的建筑物或者构筑物所有权的、以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 （三 ）视同销售服务、无形资产或者不动产： 1.单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 2.单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 二.纳税人又分为一般纳税人和小规模纳税人划分依据：①会计核算是否健全　②年应税销售额大小 　　纳税人 　　认定标准 　　备注 小规模纳税人 1、达不到规定标准。 2、年应税销售额超过规定标