应对“营改增”,来自一线的4条战术总结7p.doc

应对“营改增”，来自一线的4条战术总结 明源君认为，营改增对房企的影响，可以归纳为以下四类：1、对利润测算模型的影响；2、对采购招标与成本控制的影响；3、对会计核算的影响；4、对IT系统的影响。从这四个方面来备战，自可以有备无患。 一、利润测算，把税剥离后再算 无论是前期的投资测算、成功标尺设定，还是开发过程中的利润监控，为保准确，应基于不含税的收入与成本进行利润测算。 不含税的收入好计算，公式：不含税收入=含税收入/（1+税率），但不含税的成本编制难度较大，难在哪？其一是进项税税率的多样性，其二是在前期目标成本测算阶段，对后续合作对象纳税人资格的不确定性。 如 何编制一个相对准确的不含税的成本？需要企业的成本、采购与财务共同努力。一种做法是按照成本科目进行测算，根据成本科目的类别进行进项税率的设置并测算 不含税成本，成本科目的颗粒度可以根据企业自身的管理情况而定。另一种做法是基于合约规划进行测算，根据合同类别与预期合作对象的纳税人资格进行进项税率 的设置并测算不含税成本。更细节的，还需要考虑混业销售的情况，即一个合同同时销售货物与增值税应税劳务的情况（比如门窗、幕墙，提供材料设备并带安 装），由于货物与劳务增值税税率不同，应分别核算，则测算的难度更大。 如果企业已有相对成熟的合约体系，建议最好是基于合约进行测算。 另外，还需要考虑到一些不确定性政策因素，比如：用于配套设施建造的那部分成本所对应的进项税是否可抵扣，如果不可抵扣，则成本必然增高，并且测算的复杂度也更高。 二、采购招标与成本控制注重全过程，建筑成本要未雨绸缪 全过程的进项税管控 增 值税税负的大小很大程度上是由进项税额的多少决定的，因此，对进项税额的管控就显得非常重要了，总体的管理思路应该是：在前期目标设定时要有规划、在评定 标时要有权衡、在签合同时要有约定、在付款收发票时要遵照合同（税率要相符，如果涉及到混业销售行为下多种不同税率的情况，则不同税率发票开具的额度要与 合同相符，否则有虚开增值税发票的嫌疑，是犯罪），也就要求成本、采招与财务的人员都要有这个管理意识，否则任何一个环节的失控都将导致成本的增加。 评定标与成本控制将会要求更细节 考虑到可抵扣进项税的因素，评定标环节也将会更细节。同样100万的总价，选择一般纳税人与小规模纳税人（税局代开专票或提供普通发票），对利润的影响是不同的，如下表： 同样的，去到成本控制的维度上，营业税体制下只需要按科目目标成本或合约规划金额进行总额控制，增值税体制下仅仅控总额是不够的，总额不超并不意味着成本不超，还要看进项税额的多少。举例： 这 个时候严格来讲成本是超支了，应该不允许这份合同签订，除非再申请额外的预算。企业需要明确的是，在这种情况下到底是否要强控？需要结合管控要求与当前的 管理水平而定，因为，在初期经验还不够丰富的情况之下，前期规划的进项税额的准确度是不高的，如果严控，有可能导致流程效率低下。比较可行的方法是控总 额，并控制合作方的纳税人资格，原则上只选择与一般纳税人合作，这将要求房地产企业对自身合作单位进行升级换代。这个升级换代影响的大小，需要房地产企业 对现有合作单位进行整体梳理，按类别与纳税人资格进行分类分析，该洽谈的洽谈、该替换的替换。 做好建筑成本可能增加的应对措施 建 筑业将同时营改增，销项税率比较大的可能性是11%，而由于建筑企业上游供应商有大量的小额纳税人，并且建筑成本中人工成本占有20%左右的比例，这些因 素决定了建筑企业可获取的可抵扣进项税额要远远低于其销项税额，这必将导致建筑成本的增加，而建筑企业为保障利润，对于增加的这部分成本很可能会转嫁给房 地产企业，从而导致房地产企业的成本上升。而在市场环境没有明显利好的情况之下，房地产企业又难以通过提高售价将这部分成本转嫁给购房者，只能自己扛，这 就必然导致自身利润受损。面对这个问题，房地产企业应适时启动与主要合作单位的协商，包括总包、装修、园建等，双方基于政策影响、市场环境与长期合作的角 度，应该还是可以协商出一个双赢合作模式的。如下图： 三、会计核算，制定新的规则，与前端互动 营改增后会计核算的科目、辅助核算与凭证制作的规则会发生较大变化，会计人员必须要掌握新的规则才能够保障核算准确。 举例：付某单位工程款100万，同时收到发票100万，票款无差额。 在原营业税制下，凭证规则为： 即发票金额全额进入开发成本。 而在增值税制下，凭证规则为：  不含税金额进入开发成本，税额进入进项税科目，并且增加了税率辅助核算，以方便查询与分析。 从 上例可见凭证分录、借方金额以及辅助核算都发生了变化，而这仅只是一种业务场景而已，在笔者的某项目实践中与成本付款相关的有