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论驻马店市商品住宅价格发展趋势 2010年11月28日 论驻马店市商品住宅价格发展趋势 1998年以来，国家把房地产业作为一个新的经济增长点进行培育，通过加快住房制度改革，实施城市居民住房分配货币化、停止福利分房、开发商品住房、开放住房二级市场、推进个人住房消费贷款等措施，使城市居民压抑多年的住房潜在需求得到集中释放，形成巨大的现实需求，促进了房地产业的迅速发展。 一、全国房地产市场发展状况 1998-2001年全国商品住房价格连续几年保持温和小幅上涨，2002-2007年，全国商品住房价量出现持续快速增长，特别是2007年一线城市住房价虚高不下，房价与租金收入比例严重扭曲，造成资产泡沫，出现“房奴”、“蚁族”，人民群众怨声载道。为使“居者有其屋”，抑制住房价格增长过快，2008年初中央政府先后出台了“国六条”、“国八条”、“国十条”政策对房地产市场进行调控，使住房价格增速过快得到初步遏制，各地住房成交量急剧萎缩，部分城市住房成交价格呈现小幅下降趋势，群众持币观望情绪浓重，甚至个别地方出现退房和按揭贷款“断供”现象，一时房地产开发企业哀声一片。然而，天有不测风云，2008年下半年美国金融借贷危机持续发酵，经济大幅下滑，并波及全球。在日益全球化的今天，中国经济也不能独善其身，为防止中国经济出现滑坡，中央政府出台了4万亿人民币的刺激经济增长的投资计划，并提出“振兴十大行业”的经济政策。2008年12月，国务院出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出加大保障性住房建设力度、鼓励普通住房消费、引导房地产开发企业积极应对市场变化、加强政府对房地产市场的监管等，从而使刚刚取得的房地产市场价格的初步调控效果化为乌有，在经历一段短时间的价格低迷期之后，又迎来了新一轮的住房价格增长。2009年下半年，全国70个大中城市住房价格迅速回升，住房销售最高价格不断被刷新，各地频现新“地王”，住房价格出现持续剧烈的非理增长。使住房价格只涨不跌的神话成为现实，同时房屋空置率进一步提高、投资和投机成分近一步加大，房地产开发企业欢欣鼓舞，但有刚性住房需求的普通群众却苦不堪言。在此背景下，2010年4月17日国务院出台了《坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被称为新“国十条”，提出对当地政府稳定房价和住房保障工作建立考核问责机制、实行更为严格的差别化住房信贷政策、加大有效供给、加强对房地产开发企业购地和融资监管、加大交易秩序监管力度、完善房地产市场信息披露制度等，调控力度前所未有。然而通过近几个月的运行，调控效果并不十分理想，据国家统计局新近公布的全国70个大中城市房地产市场运行情况显示：2010年1-8月，全国房地产开发投资28355亿元，同比增长36.7%，其中商品住宅投资19876亿元，同比增长33.9%，占房地产开发资产比重为70.1%，8月份房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1.0个百分点，环比与上月持平，新建住宅销售价格同比上涨11.7%，涨幅比7月份缩小1.2个百分点，环比与上月持平。最近，一些城市又出现楼市开盘即遭哄抢的火爆场面，对反复预言房价将大跌30％以上甚至“崩盘”的专家、学者犹如一记耳光，此时，政府应该考虑是否进一步出台新措施继续加大对房价增长过快的调控力度。 二、驻马店市房地产市场发展状况 在国家良好的宏观经济形势下，近几年来驻马店市政治稳定、经济发展、其它各项建设均取得长足进步。市政府适时提出了“四城联创”的城市经营理念和“两县一市”一体化的战略部署，城市建设和管理力度进一步加大，旧城改造、新区建设齐头并进，为我市的房地产业的发展提供了广阔空间和良好环境，城市框架不断拉大，城市面貌日新月异，人民的居住条件和生活环境明显改善。据统计资料，2009年驻马店市全年房地产开发投资76.84亿元，比上年增长62.2％，其中住宅投资69.91亿元，增长59.99，房屋施工面积800.32万平方米，增长19.4％，其中住宅749.27万平方米，增长19.3％。房屋竣工面积251.89万平方米，增长25.8％，其中住宅243.19万平方米，增长25.4％。商品房销售面积329.20万平方米，增长66.1％，其中住宅319.72万平方米，增长65.3％。 驻马店市第一个真正意义的房地产开发项目是1992年起投资开发建设的“驿城新村”，当时户型面积较小，住房市场价格和社会购买力均较低，1994年国家实行住房制度改革，停止了福利分房，鼓动职工购买公房（凭行政级别、技术职称、工龄按成本价或标准价参加房改），同时各机关、单位搞了大量的集资建房，平抑了人民群众对商品房市场需求。1998-2001年期间，我市房地产开发规模和面积较小，皆在老城区星点分布，区内配套设施不全，住房价格较以前有温和小